河北省住宅与房地产业协会会长张凤珠女士

阐述2012品牌房企发展之道

 张凤珠：非常感谢大家在百忙之中来参加这个论坛，而且非常专心听了以上领导和专家的演讲。非常感谢我们几位专家，给我们解读了“十二五”规划，两位从北京来的、从杭州来的老总都给我们做了介绍，让我耳目一新。

 非常感谢燕赵都市报在我们河北日报报业集团的领导下，为什么感谢它，因为主要是他们做的工作，使得这个论坛能够很好地组织和运行，而且在这之前，我们已经进行了一系列的活动。定位于别墅，当时我们也确实有过思考，在我们来说算是比较新颖的，也算是思维理念上的突破，住宅以抓低收入家庭为主，别墅和高端洋房住宅觉得有点敏感，但是现在我们这个节举办了，而且举办得非常好，不单受到了业界的关注，也受到了很多媒体的关注，所以我觉得越往下走下去还是有信心的。

    刚才说了以上各位的才叫演讲，我这叫答题。他们给出的题有点大，叫做发展之道，但是我也找不到别的更好的题目，那么就在这个大题目之下说几个小题吧。

 关于品牌，我从百度上找了很多资料，到底什么叫品牌，有一个概括我认为比较合适，品牌是给拥有者带来溢价，产生增值的一种无形资产，它不是又做了一个产品，而是在你这个产品上溢出来的一部分，增值出来的一部分，其载体是用来和竞争者的产品和服务向区分的名称、术语、象征、标识，有的词我给改变了一下。

 那么增值是怎么来的，来自于消费者心目中形成的关于其载体的印象，如果我不认可你这个品牌。

    品牌是企业的核心竞争力，做好品牌要实力强、品牌优，信誉好的房企才能在逆市中求生存。

我们河北长期以来，以住宅开发为主，真正的房地产房屋开发企业多，当然现在业态也逐渐多了起来。我们  举个不确切的数字，大概是80%，研究房地产大部分时间是研究住宅政策，我们房地产的起源来源于房产，住房分量比较重，而且多以中低价位中小户型为主，尤其是70%，普通商品住房，这是我们河北长期以来的情况，但这两年确实丰富起来了。

    在上个世纪90年代我们搞了一个小区，叫联盟小区，曾经获得国家金奖，这是石家庄的一个荣耀，现在联盟小区我觉得它最大的优势就是环境好，但是管理跟得上的话会更加漂亮。

    （图）这是我们河北一直在做的解决中低收入家庭住房困难的问题。我们曾经连续三年解决人均住房面积不足4平米、不足6平米、不足8平米、不足12平米，最后达到了15平米，这点我们很骄傲，这是在座很多开发商共同作出的努力，这不是给谁做宣传。

现在很明显的一个潮流，品牌企业进冀。原来很多企业想进来，我们思想不解放，不太愿意让人家来，他们来了，分我们的一块肥肉吃，觉得心里不舒服。第二，人家不愿意来，我们的投资环境不好。曾经有一个企业来考察之后，跳过咱们这儿，跑到太原去做项目，当然，现在又回来了，说明我们的环境好了。近年来，不少大型的品牌房企，还有投资商，当然调控也起了很大的推动作用，一线地区基本饱和，另外出现了投机性、投资性的项目比较多，有一些泡沫，开发成本相对较高，他们纷纷进入了二、三线城市，获得了新的业绩和发展。

这个时候我们河北石家庄正好赶上了三年大变样，作为我们这个产业来讲迎来了大的变化，过去比较单一，就是住宅，现在业态增加了，像商业地产、旅游地产、工业地产、交通地产。大家知道，现在又出现了一个物流地产。另外，我们从国家和百姓都非常关注的老年养生地产这几年也发展得非常快，另外还有文化地产、体育地产也在蓬勃发展，产业的层次相对来说还是比较低的。

我们过去做的是纯商品住房，户型比较单一，基本上住得下，功能相对齐全就不错了，绿色达到30%以上就感到不错了。但是这些大企业来了之后，我们才发现，确确实实我们落后了，尤其是高端的住房，别墅、洋房，还有豪宅它满足了这样一部分人群的需求，刚才说的到北京、到外地买房的人，现在在石家庄可以选到合适的住房了，这些人群数量虽然不多，但是给我们业界开创了新的平台，所以说要感谢这些外来的品牌企业。它以一些新的理念、规范的运作方式和诚信，也带动了我们自己的房企很快地成长起来，发展起来。

 品牌企业的特点我在这儿就不做全面的阐述了，根据我自己的感受讲一讲。

 比如说万科，它第一是住宅，后来也做了一些商业和城市综合体，但是王石说了，我的战略方向没有变。

 再就是推进产业化、精装修、绿色建筑，这也符合我们的发展方向。

 万达，我们所在的位置，它的口号是“万达走哪儿就是城市中心”，确确实实是这样的。万达成立十年，我们有些企业不止十年了，第一代就是比较简单的商业地产，第二代就是综合体，现在是比较流行的城市综合体。

理念创新我只举了一个华润的例子，不知道是不是确切。很多人问华润是不是国企，它的产品我们知道，像是华润万家，有七个产品组成。它是按照总理的指示到香港去发展，它的标识寓意非常新颖，那个时候就体现了以人为本，人口驱动增长，尊重人文精神。我们有一段时间，比如文化大革命期间，很不尊重人，解放初期他们就提出了改善人民生活的理念。

设计都是百强品牌企业共性的东西。我感受比较深的是路劲。它是个香港的上市公司，进入房地产业时间不长，2003年。2006年在石家庄收购顺驰。这儿说的设计是广义的，规划、设计，包括建造施工，包括物业管理，这些品牌企业的物业管理都是不错的，当然，绿城有它的独到之处，为客户营造了理想的居所居住环境。我就举一个简单的例子，小区的路用平行的视线看没有多少路，它的蜿蜒的角度总让你看到树，把两边的树通过视线接上，非常地舒服，其他当然还有很好的设计。

品质。我们现在一直想把绿城的代建的概念引进来，很多企业想不通，我也会做，为什么让它把钱赚走了呢。绿城的物业管理非常好，物业管理是永恒的，市场交易是永恒的，开发不管多长，十年、二十年、五十年还是个阶段性的，在国外很少有新住房的开发了，但是管理和服务是永恒的。物业管理大家知道现在改名叫物业服务了，有很多企业做得已经非常好了。绿城还开发了老年养生项目，在一个小区里把居家养老、社区养老和专业机构养老结合起来，就是我们通常说的“一碗汤”的距离，品牌企业已经做到了，我觉得我们省内的企业确实应该在这方面很好地向他们学习。

在我前些日子发的微博上，有人问到了保利，我觉得这些好的品牌企业都是送上门来的教科书，我们本土企业应该很好地学习、吸收，提高自己，丰富自己。这些外来企业也各有所长，也应该互相多交流，我们这个论坛要让我们的外来企业感觉像到了家一样，也能够互相交流经验、心得，像这样的论坛我们可以通过不同的形式经常举办下去。

 当前经济下滑也是受大环境的影响，房地产一直在调控之下，它对经济的拉动作用明显地表现出来比较弱，现在国家已经在实施积极的财政政策，我们已经感受到了。有一些业界人士、专家学者认为是不是又一次升温来临了，大家应该用非常冷静的头脑去思考。

 增长的基调未变，我们的基本面并没有变。逢三、逢八各界人大政府的换届，所以不会出现像2008年4万亿投资和9.6万亿信贷。但是它的调控表现在有些项目上，原来没有批下来，好的项目又开始重新审批了，我也在微博上发了某市市长批文的图片。批的主要是绿色产业和行业科技创新，所以我们要重点抓不在项目审批范围之内的项目。

我们房地产和建筑业是个粗放型发展的行业，高能耗、高耗材，应该很好地发展，应该精耕细作，所以我们要很好地学习先进企业。比如使大量使用太阳能和建筑一体化。（图）太阳能和屋顶绿化，这样可以减小热效应。

（图）这是一个完全用再生材料建成的房屋。

（图）这是会呼吸的房子。

 我们的品牌企业大部分都精装修的房子，希望到河北来能够推动土建装修一体化。住建部刚出台了一个文件，现在需要一些好的企业带头，将土建装修一体化达到30%。

 我们希望大家在这儿带个头，即使是精装修，能够尽量减小现场的湿装修（音）。（图）现场基础打好之后，现场几乎没有什么施工人员，一个一个像摆积木一样把它摞起来。做这样的房子是非常快的。

 （图）刚才是多层，这是小高层。现（施作业）少。内部设施高度集约化，而且设施非常齐全，水盆挂在墙上，能够少占地方，干湿分开。马桶旁边洗完手以后的水又流到水箱里。

 （图）这种一室特别受白领女性的欢迎，打开以后是一个厨房，关上就是一个柜子，沙发放下来就是一个床。

 （图）节水处理、垃圾处理分类。现在很多新建的小区和大的城市综合体停车位严重不足，所以停车到处都在被罚，所以现在也在酝酿这个问题的解决。

  有专家预言，“二十一世纪是美国的高科技和中国的城市化。”

  我们现在是高速发展期，每提高一个百分点，GDP就能够增长0.5，就业率提高0.33个百分点。

  城市化分为三个阶段，第一阶段是城市化，即农民进程；第二阶段是郊区化，即城市向郊区扩张；第三阶段是再城市化或者逆城市化，即城市中心区的复兴。

 从城市化来看，我们还处于快速增长期，我们的商机无限，希望我们的企业朋友们在这里能够多做些好项目，也希望更多企业能够到河北来，河北这片热土欢迎大家，我们共同把这片热土建设好，也使你们的企业有更大的发展。谢谢！