主持人：谢谢邢总。通过刚才的一番介绍，相信大家对河北省的建筑行业十二五规划有一个大致的了解。我们应该对河北的未来发展的一些大政方针有所了解，这样在产业发展的时候才能选择一条正确的道路。

这几年提到别墅这个词，我相信很多朋友会产生截然相反的两种感觉。一是觉得别墅这个词离我们越来越远，因为我们知道，九年来国家不断地在下政策，下一些禁令，禁止一些地方建别墅，因为我们的土地少得可怜。另一方面及可能一些人觉得别墅这个词离我们越来越近，现在的白领、金领、新贵族越来越多了，很多人已经把选择别墅作为自己的第一居所。比如说我们的普通楼盘刚性需求到底如何很难另论，近几年来别墅的需求不降反省，确实成为了很多人选择的焦点。

我们知道，别墅资源越来越少中国的别墅朝着什么样的方向发展。接下来我们请连铮对中国别墅未来的发展来做详细的解读。

我列举一些连铮先生负责的一些别墅项目，像东方普罗旺斯等，在别墅项目上他有很大的发言权，接下来我们把掌声送给连先生。

北京绿城东方建筑设计有限公司执行总经理 连峥 

城市府邸的基因与特质演讲

连铮：大家好。我就着主持人刚才的话题，别墅的确是一个大家在中国的现实生活中使用频率非常高的一个热词，同时它又是一个语言的词，因为从我们国家相关的建筑法规里，对于别墅确实缺乏一个清晰的定义，到底什么叫别墅大家都不是很清楚。今天我跟大家说的话题从别墅说起。

大家看到这张图它是著名的画家画的唐代大师人王维的一首著名的诗中描述的图景。实际上从字面上来讲，除了你主要的生活场所之外，按我们今天的话说是第二居所。

图中看到的别墅实际上是王维当年修身养性，吟诗作画的一个居所。在英文中“别墅”实际上也是一个乡居的一个大宅子，它和我们通常意义上说的城市别墅还是有很大差别的。

这几年随着限购政策的不断落实，真正意义上的别墅实际上是在不断地受到限制的。从另一方面来说，度假产品又获得了很大的发展机遇，从中国的词字上的意义，度假的真正意义是在别的地方生活的别墅，比如说北京的郊区怀柔、密云等这些有山有水的地方有第二居所，更多的向你招手的项目实际上是在海南、威海等等地方。

其实我们今天谈的话题不是作为第二居所、作为度假类的居所的别墅，我们谈的是城市别墅，用更确切的词应该叫城市府邸。今天上午有两会发的一个新的文件，限制别墅项目的开发，要求所有的住宅用地容积率不能低于1.0，做低密度的别墅类项目以后会很有难度。

但是客观上说，一个好的城市必然肯定不可能只提供一种单一的居住模式，它一定是一个多元化的、丰富的居住环境并存的模式。我们一直在说北京、上海希望跻身于世界一线城市之林，比如说我们还的模板对象应该是东京，东京除了高楼林立之外，在城市中心仍然有很多低密度的居所，上海在徐家汇法租界的范围里仍然有很多保留下来的老洋房的，在旁边有很多高层的现代的摩天楼，但是作为现代的居住形式洋房还存在；北京也一样，还是有很多老的四合院的项目要保留下来，从另外一个意义上来说，它应该就属于我们所说的城市别墅的范畴。

（图）这是我们在滨海新区的一个项目，它也属于度假类的项目。

这是在大连的一个高层公寓，有人希望生活在高楼里，它能够放眼城市的喧嚣和霓虹，那么必然也会有人偏爱接地气的花园，我能够喜欢四季的花开花落，能够体味时间的悠长，每个人都有自己心中的标准。目前我们所看到的豪宅所描述的，说我是一个空中别墅，或者叫平墅，实际上它还是希望我虽然是一个空中生活，虽然是一个公寓式的生活，但我希望能够给你提供一个别墅生活的品质。从这个意义上说，应该说城市别墅类的生活是大家一个终极的理想。   

我们把城市别墅作为一个我们探讨的专项话题，它如果作为大家生活的一个终极目标的话，它应该有一些什么样的先天基因和后天的品质呢？   

过去的十几年间我们参与了很多业内的知名项目，下面我也试图从我们参与过的这些项目上来总结一下，打造一个城市府邸的规律性的东西。   

（图）这张图片是绿城桃花源（音）项目，大家知道绿城是以别墅起家的一个置地发展公司，桃花源项目又是一个试验田，2000年我们参与了它的设计工作，地块在杭州，景色非常漂亮。离黄公望的《富春山居图》的原形非常近，仅仅20公里，但是实际距离现在听起来相当近，但是当年在2000年的时候，杭州这个城市还相对比较小，20公里的心理距离显得很远，所以设计之初，大家都是以第二居所的目标来设计这个项目的。但是随着城市的扩张，尤其是湿地的西进，使得桃花源这个项目一下就贴近了城市的边布局环渤海——2012品牌房企发展高峰论坛暨2012河北首届别墅节颁奖盛典缘，所以马上从第二居所变成了能够每天在城市间切换的第一居所，得天独厚的地理位置加上自己精心制造的品质，打造了桃花源的精品品位。     

（图）它的位置在北京正北，比邻六环路。2004年看地的时候周围完全是荒地，所以才会起名叫垄上。设计的时候一直在纠结到底是第一居所还是第二居所，随着奥运的临近，拢上成了引领北京奥北别墅区的一个开山项目，随着项目的开发也获得了很大的成功。   

（图）下面一个项目是泰合红御。我们接受的时候它不是新项目，其实它已经在2004年开过一次盘了，当时周围大的环境是不成熟的，而且周围完全没有其他可以借鉴的项目。    好的项目不是说说的，有很多大的投入在里面，意味着把原来的景观重新搬掉，重新做，把已经拿到开工证的图纸重新审批，重新调整，还请了知名的园林设计师做重新的梳理和打造。这些都是自己内部努力的方面。   

另外，北京市公布了新的城市规划的方向，新的方向是要向城市东进，把通州这个区域作为未来发展的主要区域，未来还要打造一个通州新城。这个利好消息一出来，引爆了大家对于通州板块的认识，加上前期的努力，建造品质也已经达到了一个很高的程度，外部的利好，加上自己的各个方面的努力，使得红御在真正面向市场的得到了大家的热捧。在过往几年也一直位居领先行列。   

（图）下面是在石家庄的原河名墅。我们接触了不少石家庄的开发商，当我们进行了研究以后，说可以做一些别墅项目之后，大家都在反馈说石家庄人不买别墅，如果买的话也在北京买。我们对市场在2007年、2008年做了一个调研，石家庄别墅项目也不多仅有的几个也是由江浙的开发商来做的。经过团队对场地、对城市的发展脉络的分析，开发商下了很大的决心，决心打造石家庄的一个顶级的别墅项目。这个其实在很大程度，改造的完成，它就变成了城市中的一部分，所以城市大的发展方向、正定的建设都使得原河名墅的发展都决定了整个城市的发展。    从做总制片人的开发商，到我们整个规划、设计各个团队以及策划团队的努力，打造了一个很有实力的项目。   

从上面几个项目的案例分析，我们可以大致归纳出一个城市别墅项目的要素，要从大处着眼，它应该是顺应城市未来的发展方向，这对中国今后城市发展尤为重要，像前面的嘉宾说过的中国的城市仍处在城市化高速发展过程中，还没有成形。    第二，环境品质其实不仅仅指它的资源，比如刚才说红御靠着运河，这里面除了自然资源以外，这里还包含着人文资源，由于教育资源做支撑，它成为了人们可以任意选择的一个居所。    

既然是城市别墅，一定要努力地享受城市所有的这些生活的便利。   

第三条是有以一个眼光长远的开发团队，也有在很好的地块上做了很烂的品质的。所以既要有责任心强的开发商，也要有专业尽心的设计团队，只有这样的合作才能打造出品质卓著的项目。   

第四是扎实细致地营造品质。开发商在营造过程的控制和对完美细节的追求，好的材料、合适的工艺和精心的过程管理才能造成一个完成度高，经得起时间考验，历久弥新的精品。    （图）在今天提的相对容积率高的问题，你如何来应对这样的要求，你会有不同的尝试。   

谢谢布局环渤海——2012品牌房企发展高峰论坛暨2012河北首届别墅节颁奖盛典大家。        主持人：感谢连总的精彩发言。我相信通过他的介绍，大家可能对别墅有了一个全新的认识。    这几年不光是全国，不单是华北地区，包括石家庄，可以说房地产的竞争可以说越来越激烈。比如说我们放眼五六年前，很多石家庄的房地产商都宣称我的楼盘周围的商业圈是如何如何的。最近两年出现了一个变化，由于工作原因，我跟很多开发商聊天，我们会引进一个什么什么样的教育项目，比如说据我所知，像北师大等等一些教育项目最近就会被引入石家庄的各个楼盘，或者还有一些高端的教育项目，包括国外的从幼儿园到小学、中学、大学，这些教育理念都被引入了石家庄的房地产界。无论是怎样的竞争，怎样的变动，最终都会把石家庄的房地产业向高端推进。