从2009年开始计算，我们还可以往外计算，在2004年以后发生了巨大的变化，2004年以前我们每年竣工的房子是卖不出去的，销售量小于竣工 量，但是那部分基本上不用算，因为竣工量有一部分是不可销售的，到2004年以后我们销售的房子超过了竣工量，这是国家统计报表中谈的，2009年到 2013年预售了55亿平方米，我们竣工了43亿平方米房子，里头相差十亿，现在盖的房子里头有十亿平方米已经卖掉了，但是已经竣工的房子里头是不是都能 卖呢？不是。

如果按正常计算，房子全部卖掉，把车库全部卖掉，大概有20%的房子是不计算在销售面积里面，因为在统计局里头销售的车位的个数是另外一种计算，另外统计报表里还有一个不可销售的占比比重，如果把这部分从竣工里扣掉，也许加上非住宅部分要扣到30%，比如说万达并不把房子都卖掉，有一部分商场做经营，如果算起来，大概有二十多亿平方米已经卖掉了，我们竣工里头看到一个很可怕的数据，什么呢？就是竣工率越来越低了。

我同事曾经在火车上问过我，发现没发现？最近我们跟统计局开一次欧座谈会要讨论为什么竣工率越来越低，现在竣工率降到了15%，什么概念？盖一个楼 七年才能竣工，如果按2%算，也就是五年才能竣工，而过去我们三年竣工，出现的问题就是到底有没有这么多在施工的面积。如果没有这么多，按现在计算大概 60亿左右，我们说有20多亿已经卖掉了，可能还有一部分商场、写字楼不卖的，可能还有20多亿是没有卖掉的，这就是如何用最新的办法来解决或者认识到我 们现有多少不足，最值得怀疑的是如果我们建设部提出消化库存是第一位，库存量已经够大，那么我们中央政府为什么还要加快保证用户房和房改的建设速度呢？难 道我们领导都傻吗？不知道这样会增加库存吗？我们只能解释为当中国经济是以投资拉动为主的时候，所有的行为会不顾经济规律现实而去研究这些问题。

一到七月份的时候我们看到我们销售额积压了2.4，大概少了将近三千亿，销售面积下降7.6%，大概少了四千万平方米，这两个数据对于市场影响真的 那么大吗？有一个如何认识，三千亿对我们完成四万亿投资来说是非常小的投资，如果按销售面积算我们大概按五亿八千万的销售面积里头，四千万的销售面积也是 很小的数，但是为什么在市场引起那么大的反映。

其实在去年大家一片大好的时候，我们看到有些城市已经开始出现了负增长，人们认为北京是一线城市应该好，其实并不好，北京是-2.1%，为什么呼和 浩特会第一个成为中国取消的，就是因为它是负的，我们可以看到无锡，去年、前年开始把大量的企业从无锡搬走，为了保护太湖安全问题，把有污染的企业都搬 走，于是很多人跟着企业搬走了，从此以后我觉得无锡房子开始下降，包括销售下降的过程中很明显，有些城市是高增长，有些城市是趋于普遍下降的情况，其实大 家在一片大好的情况下不去细分情况。

我个人认为最严重的是两个措施，一个措施就是利率产生起伏的，另外一个就是保证住房，利润率可以看出来从0.85倍到1的利率大概相差十几万块 钱，20万左右，从66到79万6差了这么多，按正常来说大约一百万的贷款额要差二十万，换句话说当开发商10万块钱的时候，消费者没有任何收益，房子不 便宜还得多付十万块钱的利息，十万块钱顶了销售费用，另外十万块钱还得多付，其实房屋的资产价格并没有因此而上升，所以利润率已经成为当前房地产市场发展 的第一要素，而利率的变化，尤其是五千块钱的家庭收入一个月可以花四千块钱，房地产两千块钱，占40%，但是利润率一涨，同样的房子，同样的价格你需要交 三千块钱的利息和还贷，已经变成60%用于还债，也就不符合贷款资格。北京已经出现了很多居民，因为按揭贷款问题导致他们不得不放弃房子，就是因为银行太 黑了，所以我们会把更多的钱变成银行的利率而不是变成贷款。

同样保证用户住房也是如此，去年北京一千三百多平方米，开发商建了40%，580万，政府建了715万，开发商这部分在统计表内，政府那部分不在统 计表内，如果按这样一个比例在全国推算，我们可以知道今年我们少卖了四千多万平方米的房子，但政府提高了超过四千万平方米的房子，换句话说这两者相加以后 总量是增长而不是下降的，它是说明我们需求仍然还在。

人口流动中，有的地方文化越来越高，有的地方为什么越来越低？就是在人口流动过程中产生的，产业转移具体到刚才说的无锡，产业转移引发的减少，安徽 是沿海地区向安徽地区转移工业的时候人口开始增长，所以安徽出现了一些人口高速上涨的趋势，另外劳动力水平引发的，劳动力成本过高或者过低，导致一部分地 区的人口流出或者流入。

我们也可以看到财富的转移，东北的民营经济在逐步下滑，我们在十年之后又开始第二次振兴东北经济，因为东北人把大量的财富转移到其他地区去，他们不 在东北待着。公共服务的转移也很严重，这就是向大城市集中的过程，比如说教育、医疗等等，另外城镇水平、文化率都会导致流动，于是在整个人口流动过程中， 会发现库存化和去库存化，其实我从来不担心北京，因为北京每年49万到50万人要进入，这个急剧增长过程中一定会消耗房子，过去靠大量的分配房子，以后不 能分配了，他们又摇不上号，所以我们没办法满足及，其实我们现在约束条件，导致二十万个家庭在等着排队摇号，再摇不上不给你。