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任志强：中国的政策让大家老盖破房子不盖好房子（3）

扫描到手机地产声音来源：财经网发布日期：2014-08-31 08:26 字号：T|T

摘要：任志强说李克强的做法是“温家宝”，温是指“温刺激”，所以他不会一年之内用四万亿，可能会两年或者三年用到四万亿。一次不行用二次，二次不行用三次，一次一次往上加，“宝”就是保7.5的底线。

所以发展过程中，13年最高峰达到13亿，加上其他的部分可能超过15亿，非开发商的住宅部分。也可能我们12亿的过程要维持七到八年，达到城镇化率还需要8到10亿的供应量，可能我们70%城镇化率就变成长期的维持状态，每年6到8亿的住宅，可能是5%的折旧和二手房交易为主，这个可能是我们研究机构专门做出来的，是一步一步下台阶的总量计算。依据是城镇化率，城镇化率未来发展过程中还有一个过程。从历史来看大部分国家经历 30%的城镇化率和70%的高速增长，超过70%的城镇化率增长就会放慢，几乎全球都是这样，从发达国家到非发达国家都是这样的过程。

第一从农村进入城市，第二是中小城市进入大城市，第三是市中心向郊区转移，第四是形成城市群。中国最大的毛病就是土地私有化，所以只有前两个，没有第三个和第四个。如果我们土地不私有化，没有办法让富人从市中心向郊区转移，即便你买了宅基地买了小产权房，你也没有办法扩大，你能在旁边建学校和医院吗？不能。我们在美国欧洲可以看到，一个企业，一个企业总部从一个小镇开始就把它变成一个城市，一个不到10万人或者30万人的，他可以做到因为他有土地的购置权利和办学校办医院吸引人才，公用职能的能力，而中国不行。由于土地制度和户籍制度两个制约条件，我们没有办法进入第三步和第四步，但是我们看到三中全会之后户籍制度也在改变，随着也在进行改革是农村城市的扭转问题。不要以为农村土地扭转以后可以盖房子，这是不行的。

不管美国也好英国也好还是中国未来也好，都有另外一个约束条件，就是规划的约束条件。扭转的过程是无数人土地可以集中在一个人手里，但是你是不是可以盖房子？不可以。美国的规划已经执行150周年了，画一条线，这线是公路，不管土地是私有的还是公家的，只要你开发只能当公路，不能把它变成森林或者房子。每个房子盖的时候，前后左右的邻居同意不同意，所以农村土地即便流转，也知道建设用地的一部分可以建设。非建设用地这部分仍然按照非建设用地部分进行管理，该耕地还是耕地，你不能把它变成房子，所以不要以为流转可以解决问题，我们建设的规划中还有一些限定条件，这是导致我们城镇化率存在很大的问题。

中央政府说把城镇化率解决的更好所以他们提出加速和未来的动力等等一些口号，但是城镇化率和政府的吆喝没有关系，一个是工业和劳动力的发展，比如第一产业向第二产业的转移速度。第二是农业进步，如果需要这些粮食你需要多少劳动力？只有农业机械化的时候才能可能把劳动生产力提高，另外就是产权制度清晰，激发了农民的承包能力，所以在中国可以看到土地承包之后，让大部分农民从土地承包解放出来他们才能进城。所以改革7、8年，改革的时候那时候我们城镇化17.9%，低于国民党时期的1949，主要是因为毛泽东把城里人送到农村去了。80年代我们大部分农民进城，主要从事农业工业，还是卖菜为主。所以劳动力解放和生产力的提高，是农业化发展和变成工业化发展的局面，所以当农村土地不足以养活这些人的时候，他们一定要进城。如果人口集中不到一定程度，这个条件不具备。如果农村把所有人养的很富，他为什么要到城里来。所以这一系列变化不是政府想怎样就是怎样，而是这些经济政策和经济行为变化以后才产生的，包括美国、英国、法国、德国这几个发达的资本主义国家，他们从50%城镇化率到70%城镇化率用了四十到五十年的时间，周期非常长，为什么？前面说，那时候正处于刚刚开始的工业化发展阶段，就是蒸汽机阶段，这样一个发展阶段过程中还没有把农民完全解放出来，如果农村的人都进了城没有粮食了，是不是把城镇人都饿死了，所以必须保存农村提供足够粮食的情况下，有富余劳动力才能进城。

在这个过程中，随着工业化的进度越来越快的完成，如果把四个发达国家后面这张表再放就是从70%到90%需要十年，因为到工业化和第三产业发展速度加快的时候，后面企业就快到了。我们再看看最后的三个国家，日本、韩国和马来西亚，他们从50%到70%大概也用了十几年时间，为什么他们用了十年时间，反而比老牌资本主义国家用的时间更短，就是因为工业化发展速度和农业现代化发展速度在加快。