2014年8月28日，由石家庄市房地产业协会、智联传媒主办、石家庄市房地产市场研究中心承办的“逆势下的创新赢销——暨2014地产形势与营销变革研讨沙龙”在开元茶楼成功举办。

参加本次沙龙的嘉宾有石家庄房地产业协会副会长兼秘书长李水源、全经联副总经理苏风彦、河北保利房地产开发有限公司营销总监左磊、新 合作地产营销总监杜川庆、科旭地产副总经理郝春利、河北金润置地房地产开发有限公司营销总监尹飞、麒麟国际总经理李红、天山观澜墅副总李志、众杰地产总经 理智振云、石家庄盾石兴业房地产开发有限公司营销总监许彦良、石家庄中嘉信房地产开发有限公司营销总监焦斌、联众同业营销总监任金宝、飞雪迎春代理机构总 经理王雪菲、房地产资深人士董丽娜。石家庄智联传媒有限公司总裁张慧博、石家庄智联传媒有限公司副总陈华、石家庄智联传媒有限公司 副总赵国玉。

主持人：今天下午的活动研讨正式开始。

赵国玉：感谢大家百忙之中参加这个讨论会，我们今年的市场应该是算比较严峻的，对于我们的正常的营销可能不足以来去推动我们项目销售的工作，这个讨论会的目的就是希望大家能敞开去讨论，加深交流，把我们的营销工作做得更好。最后感谢大家的到来。

李水源：大家在一起互相交流是一个很好的机会。我把当前石家庄市场形势谈一下，当前怎么看这个形势？房地产市场属于一个相对的饱和期，能够接受的消费群体已经差不多饱和了，而且资金量也达到能够购买的程度。所以目前对于市场的当前情况，我认为没有必要大惊小怪，这是很正常的一件事情，因为总体形势下滑，房地产行业不可能再那么火，原来的GDP的增长幅度10%，现在是7.6%左右，本身就下滑了，房地产肯定会受到一些影响。

2013年商品房预售到2014年今年1月上半年，二手房交易方面，上半年成交了103.8万套，今年下降了。不过从2014年总体情况来分析，到目前为止，我们全市商品房交易和二手房交易将近270万套，价格也上涨。

省会各大银行，工交建、开发银行等，目前它们对开发贷款都有，重点是棚户区改造，从国家信息中心数据中，目前保障性住房贷款全国比去年同比增长了47.3%。目前开发企业的开发贷达到三个标准，一是企业本身的社会信誉；二是项目本身；三是项目所处的地段。银行门槛过高，警惕性高，风险基本是零。

银行贷款首先看地段，还要看项目本身以及企业的诚信度。

从全国购置开发情况，今年购置量是1.48亿住房，未来两三年内有5.2亿平方米房屋上市，这个和每年商品房供应量差不多，前两年应该是5.8亿到6亿，所以目前从土地市场供应来看，还是趋于稳定的，但是房价还是上涨的，上涨幅度达到4.8%。所以从中长期观点来看，房地产市场还是趋向稳定发展，房价不会下跌，只是涨幅缩小。环比是上个月和这个月相比，它本身是波动的，不能用“环比”形容发展趋势，真正客观、比较有说服力的，应该是上半年的数据和去年12月底的数据对比，从房价的情况来看，我认为应当算是稳中略有上升。

现在市场面临的困难比较多，第一个因素整体下滑，再一个就是石家庄市严查的力度。

现在国家城市化率52%，石家庄51.5%，河北省48%，如果按这个说法，大概未来五年内，还有2.7亿人的虚数，这些人暂住人口，这些人随着户籍制度的改革在城市落户的话，将近8500万的家庭，一户按100平方米算，850个亿，所以15年内我们房地产形势应该说是不成问题的，所以有一些人问到我房价会不会降？我说15年之后再说这个问题，总的来说形势还是不错的，目前属于暂时的低潮期，不必大惊小怪。

另外，应该调整营销策略，把产品品质再提上去，面包会有的，将来还是有所发展的。

苏风彦：既然说逆势下的创新赢销，创新营销跟意识没关系。金融危机以后，今年房地产形势比较萧条，国家调控就四个字，限购限贷。首先是土地拍卖市场的价位，这涉及到房地产市场的价格走势；再一个所谓的城市化率，营销界公认的未来城市化率，未来有3亿人口进入城市，购房大军需要3亿人，现在还是刚需时代；再一个关键词就是棚户区改造和土地拍卖，棚户区改造意味着什么？石家庄应该说从去年开始，没有严格的划分，石家庄的房地产供应形势刚需进入更新换代升级，石家庄高品质楼盘纷纷入市。

所以房价的问题，前五年的房价什么样，未来五年就是什么上升幅度，谈房价没有意义，咱们只谈营销、销售，现在有一个新名词“全员营销”，营销和销售是一个概念吗？全员销售和全员营销是一个概念吗？营销和销售本来不是一个概念，让一个普通人去搞营销？

中国的供应关系不是市场经济下的，它是让政府左右市场的，所以它是不完全市场经济。不完全的市场经济必然受到政府的干预。

石家庄大部分都是手续不齐全的市场，人们为什么买大公司的房子？恒大的户型比在座的很多的户型差？为什么卖得好？石家庄是火车拉来的城市，是小农意识为主的城市，所以都是以欧式建筑为主，老百姓喜欢、卖得快。大的房地产公司进入石家庄，像保利，为什么保利卖好了？那块位置其实不好，为什么你卖好了？因为石家庄的环境决定的。当然价格合适是一方面。

创新营销怎么做？我还是说，特别是互联网思维、特别是移动中端的营销，靠这些门户网站我了解大家不可能，通过这些圈内的媒体，我就了解你们房地产的情况，那么大家选择的时候，这就是全员营销，我不是你楼盘的员工，我照样可以推荐，这就是媒体的原因，所以这个创新不能仅仅停留在圈内，包括移动中端这些都是不够的，手机是第二看房现场，房地产不管形势怎么变，首先产品如果做不好，你什么创新手段也没用，在意识下最好的竞争武器什么也不如降价。因为房地产公司不仅仅是盖房子，还是一个资本运营的问题，这个是最重要的。