一场大洗牌时代过了，这不妨碍未来房地产8—10年仍将有把握地说是全世界规模最大、增长速度最快的市场，但是这样一个高尚的格局不是每一个个体都能够看到。

市场是一个大话题，这么一个复杂的话题让我们在30分钟讲完房地产，我想是难以即兴。房地产有很多问题可讲，比如中国还需要不需要盖更多的房子，十年政策的回顾与总结，比如我们新兴城镇化规划所提出的关于我们城市建设老百姓住房改善有一些重要的指向，再比如我们当前2014年短期经济运行的基本特点，再比如我们在去年末以及去年以来房地产市场在市场化方面有哪些新的变化，很多，还有老百姓住房怎么样迎接从工资性收入向工资性收入与财产性收入并重转变，以编队这样一个买房的问题。

我们只说三个主要的问题：第一个问题我们说新兴城市化。第二个问题，我们说说新的市场变化给我们提出了哪些思考与挑战。第三个问题，我们说说短期经济运行。

3月17日正式公布了国家新兴城镇化规划。我不知道我们在座注意到没有，新兴城市化规划明确说明我们还需要盖很多房子，更快的盖房子和盖更好的房子，因为我们需要一大批城市固定资产才能够满足我们的产业升级、老百姓向城市聚集、提高国家产业竞争力、调整产业结构、节约资源、消除贫富城乡差别等诸多问题。

这个规划一开头就说，城镇化、城市化是现代化的必由之路，其中用了四分之一的篇幅讲中国城市化、城镇化必然性、必要性、客观性和历史发展趋势。我以为这开头写得非常必要，我们有一个很长一段时间飘忽不定地在我们公共平台上充斥着一种说中国不应该搞城镇化，至少眼前可以不搞城镇化，像毛主席那个时代战天斗地，怎么会有城市资源不足的问题、怎么会有房价涨的问题，提出这样问题的人不在少数，一个超主流的央视著名主持人请的专家在那里满脸愁云，忧心忡忡的讨论了两个多小时直播，讲了一个流传甚广的故事，他说中国的房子盖多数了，卖不了了，住不完了。你想，北京、广州、上海、深圳、哈尔滨、长春都是独生子女，年轻人结婚买套房，将来男方爹妈有一套、女方爹妈有一套，男方爷爷奶奶姥姥姥爷、女方爷爷奶奶姥姥姥爷有一套，用不了多久一户都有七套房，从周一到周末都住不完，还买什么房子呢，还讨论房地产，用得着吗。我不知道这算不算谣言，但至少是传言，这样的故事也就是蒙赵本山演小品，蒙一蒙范伟这样智商的人合适的脑筋急转弯问题，也就是树上七个猴，地上一个猴，一共几个猴，类似这样的问题。

听起来挺简单，实际上是噱头。因为中国城镇一共需要多少房，北上广深需要多少房，沈阳、哈尔滨、长春东北需要多少房，完全不取决于这些城市城镇有多少独生子女家庭。我再说一遍，完全不取决于这些城市城镇有多少独生子女家庭。我看到我们网上的博客，至少有一半以上以这样的故事传言作为论据，在论述中国的房子盖多了。

那取决于什么？根本的取决于中国的城市城镇的总人口是增长还是不增长，是较快的增长还是较慢的增长，只要未来十年、二十年中国的城市城镇仍然人口是快速增长的，我们就一定需要盖更多的房子、更好的房子和更快的盖房子。

大家手里有手机上网的话现在就可以查，国家新兴城镇化规划，在它的第二部分明确的给出了一些数字，我们到2013年末，去年末中国城镇人口是7.2亿人，在全国总人口中所占比重超过53%。但同时指出，全国的城镇人口是按照常住人口统计的，与全国户籍人口相比差17个百分点，涉及2.4亿人，这中间有2.4亿人实际上远没有真正市民化和真正定居落户下来。2.4亿人，现有的城镇人口中常住人口统计数据里头，而且进一步提出2020年这一个不太长的时间，也就是六七年的时间，中国城镇人口在总人口中所占比重要提高到67%，也就是说还要再提高15—16个百分点，还要涉及2.2亿人。这就是中国需要盖更多房子、更快盖房子的最主要的依据。

实际上，中国要盖房子还远不止于此。以沈阳和东北整体的老工业基地来说，尽管这些年沈阳房地产市场盖的规模相当大、发展速度相当快，很多老百姓住房有了改善，但至少有一半以上的居民还住在国有大中型厂矿原来的房改房当中，这些居民成群体性的进行改善期了，有房子住的人群也迫切需要具有改善性、舒适性功能的新型住房来满足他们的不断增长的需求和消费的升级。

我们要讲这个话题很大，只讲到这里为止，其中还有棚户区改造的，在李克强总理这一届政府的棚户区改造政策不是指老城区、老旧危房的改造，专指在计划经济年代，特别是5、60年代形成的一批远离大城市国有工矿企业员工集中居住区，我们在很长一段时间时期没有象样的建设城市，修一条铁路专用线，铁路这边叫铁西区，铁路那边叫铁东区，现在这些成了需要中央政府出钱支持、迫切需要改造的棚户区。我们3600万套保障房，1/3是用于这样的改造。所以，中国盖房子的任务远远没有完结，而是刚刚开头，拉开帷幕。