石家庄置家网

过剩商业地产大发展机遇何在？（2）

扫描到手机地产声音来源：观点地产网发布日期：2014-11-27 07:12 字号：T|T

摘要：带给我们的思考就是，开发企业究竟是在商业地产当中做多了还是少了，我们是做地产，不是做商业，但必须有商业的支撑，我们才可以构成一个商业地产的完整体。

现在开发商盲目拿地，政府对开发商要求更严格了，有的甚至是一两年就要开业，作为一个形象工程。但是实际上我们零售市场反而进入一个慢增长的趋势。这两种行业的不相称，就造成了现在的形势，因此受行业的同质化和电商的冲击，百货业的利润下滑，在这种情况下，商业地产怎么搞？能搞好吗？所以在座的各位，这个问题不言而喻。

面对这个问题，我们解决的途径是什么呢？这几年供应量激增、空置率的上升，包括运营和市场前景的暗淡，这都是在集中型的商业中出现的一个典型问题。面对我们说的所有问题，作为房地产开发企业，商业地产已经作为一个不可逃避的业态形式，面对这种业态形式，我们应该怎么做？去年我提出“不能坐以待毙”，今年我提出：应该主动地、积极地与房地产企业或者商业地产企业密切配合，去主动改变形势，主动服务，引导他们和我们共同打造这个商业。

我们起步晚，并且发展快，在这种情况下，面对二三线城市或者三四线城市，百货业态仍然有它的发展前景。作为商业地产，我们应该怎么做呢？我们就跟他们去合作，去结合，包括让其它的不同业态进入我们的购物中心。

另外一个，商业地产的环境明显差异化。在商业地产的所有形态当中，原来是所有的百货，甚至同一百货的品牌进入我们沿街的比邻的购物中心当中，在这样的购物中心当中，我们怎么谈到差异化经营，怎么保证租金的上升，在进到这个品牌的商业之后，接着第二个商业又是同样的品牌，我们怎么发展？同时我们谈到体验营销，可以想一想，如果体验型消费作为商业地产的一个救命稻草，在这个救命稻草当中，如果同一条街区全都是儿童体验消费，全都是海洋馆，势必就会出现一个同质化在体验式消费当中的竞争。因此我们要认清这个形势，要明确商业地产或者是商业不动产的差异化经营，这才是我们的方向。

另外一个，商业业态的多元化，这种多元化是建立在差异化上的多元，不要固守着一个地方多元。我们今天强调这是生孩子、养孩子的过程，刚才五洲的老总跟我讲，一定要知道自己要养什么样的孩子，才决定生什么样的孩子，他提出一个定制型的消费。在目前的思维当中，定制型消费绝不是万达十年前提出的定制型的消费，而是我们根据今天的市场状况，根据电商、体验式消费的市场状况，来定我们的产品，真正建什么产品，怎么建，开发商有决定权，市场更有决定权。

多种经营形式的出现是商业地产最大的契机，如果REITs出现了，如果资产证券化了，我们将面临的是商业地产的春天，把各种商业放在里面打造，促进商业地产从始到终的全过程。最后我要说，我们要主动和电商结合，才能产生新的增长点。

“十二五”规划提出，2011年到2015年，总的消费额要从15万亿增长到30万亿。消费增长靠平台，靠消费理念，靠我们引导消费，我们要顺应市场发展，同时更重要的，通过商业地产的发展，通过商业地产给社会提供的服务产品，通过现代服务业来推动商业地产的发展，让商业和地产共同融合地发展。因此，消费的增加就意味着我们要变、我们思变，在我们思变的情况下，才能引导零售企业、配套企业在这个方面进行充分的融合和发展。

因此我想，发展的机遇就大概是这几个方向，也是大家经常在讨论的：第一，优质的商品使商业更加站稳市场。第二，克服结构不合理，二三线城市仍是市场投资焦点。第三，主动、广泛结合互联网技术，开拓O2O市场。第四，丰富体验式消费产品，赢得市场份额。第五，进入社区商业的蓝海，改变经营方式。第六，创新金融模式，从租售转向持有运营，使商业物业真正成为金融产品。百货、专业市场、超市在变革中寻求新的发展模式，在新的模式中达到和商业物业更好的契合，这就是我们的发展方向。

所以商业地产发展过程当中，任何一个行业都会遇到机遇和挑战，在机遇和挑战当中，城市经济发展了。在城市的骨架这样形成拉大的背景下，城市化进程的背景下，商业地产发展长期走高是不可能的，任何一个行业长期走高都是不可能的，但是我想机遇和挑战是并存、共生的。由于时间关系，我的讲演就到这里，实际上是一个跟大家学习的机会，谢谢大家。