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按揭贷款是影响房地产的核心因素

扫描到手机地产声音来源：观点地产网发布日期：2014-10-30 08:04 字号：T|T

摘要：按揭贷款增长较快时，商品房销售面积增速一般也高一些。反之，商品房销售面积增速可能也低一些。

历史上看，按揭贷款的发放对于房地产销售周期的起落有决定性影响。按揭贷款增长较快的时候，商品房的销售面积增速一般也就要高一些。反之，在按揭贷款增长比较慢的情况下，商品房销售面积增速可能也就低一些。

下半年的信贷环境尽管有所改善，但目前整体信贷额度仍然难言十分宽松。刚性兑付并没有打破，宏观经济的风险尚未完全显性化，银行的资金来源不断活期化，短期化，银行确实不具备大量发放按揭贷款的动力。尽管政策方面支持和鼓励首套房按揭贷款的发放，但资金来源的变化毕竟使得商业银行对中长期的贷款兴趣有所下降。到了2013年以后，大行更加重视首套按揭的社会责任问题，积极发放按揭贷款，而股份制银行发放热情相对下降。

我们认为，按揭贷款的额度有增长的可能性。首先，PSL，再贷款等工具，本身可能在2014年下半年向社会输送稳定和低成本的资金。而个人住房贷款，尤其是首套房的按揭贷款，理应是政策支持的方向。其次，个人住房贷款的资产证券化在短期虽然面临诸多挑战，但在中长期则可能是重要的释放存量金融资源的途径。最后，银行热衷的高收益资产配置，本身有很多和投资周期相关。随着房地产开发投资的下降和经济增速放缓，我们认为银行不可能继续明显提升风险偏好。个人住房贷款的不良率相对较低，吸引力可能随着经济增速放缓而提高。

这里值得一提的，是个人住房贷款的资产证券化前景。在海外，个人住房贷款资产证券化市场相当庞大。但在国内，一些因素限制了个人住房贷款资产证券化的发展。第一、我国的个人住房贷款的历史定价并不高，大量基准利率以下的资产回报率在市场上很难具备吸引力；第二、我国的个人住房贷款合同对提前偿还的行为约束较弱，认购资产证券化产品的资金或面临再投资的风险；第三、目前没有成熟的资产证券化产品的二级市场，从而导致一级市场发行本身需要考虑未来产品的流动性问题；第四、目前全社会的无风险利率过高，刚性兑付盛行。

不过，个人住房贷款资产证券化的空间是很大的，很多限制这一业务发展的因素都只是阶段性因素，不是中长期因素。即便在短期，由于个人住房贷款的总量非常庞大，哪怕只有1%的按揭贷款资产可以证券化，也意味着释放1000亿的存量金融资源。哪怕银行不愿意再发放85折利率的贷款，这也很可能意味着按揭贷款额度的增加。最近，中国邮政储蓄银行推出了多年以来第一个RMBS产品。我们认为，RMBS市场的基础资产会主要集中于定价中等（既不是投资者无法接受的存量7折利率房贷，也不是提前偿还行为相对比较普遍的基准利率上浮房贷）房贷。在一个比较长的时间周期内，个人住房贷款的资产证券化或将达到一个相当大的规模，大量存量的金融资源或得到释放。

综合来看，我们维持按揭贷款加权平均利率在2014年二季度阶段性见顶的判断，并认为2014年下半年个人住房贷款同比或将出现较为积极的增长。

我们认为，商业性个人住房贷款并不是居民加杠杆的全部内容。公积金可能向个人提供更充足的住房购买力；政策性的购房补贴虽然只是初露端倪，但顺应了从补砖头到补人头的变化；信用贷款等个人贷款虽然不能用以买房，但客观上提升了居民的日常开支能力，同样有利于房地产市场。