第二大部分

房地产业涉税疑难问题要点解析

【课程背景】

据了解，2014年国家税务总局将房地产开发企业作为稽查的重点将开展专项税收检查工作，将指导性检查变为指令性检查其意义是不言而喻的。多年来房地产企业运行过程中，存在许多有争议的问题尚需解决，税收风险的防范意识必须加强，一旦出了问题我们又如何与税务机关进行沟通交流都显得十分重要和必要。本课程，我们结合日常工作中出现的疑点、难点、风险点进行问题剖析，以帮助广大房地产开发企业增强分析问题、解决问题的能力，对与错、是与非，做到心中有数。本课程将用典型案例重点讲解票据存在的问题、主要涉税风险点管控及防范、房地产企业营改增的应对和税务实战中几个典型节税案例。

【课程大纲】

第一部分 票据的风险防范与应对

一、什么是税务上所认定的合法有效票据？白条入账的几种情形及条件?各税种对可以作为抵减项目或税前扣除的合法有效票据如何界定？

二、谁规定甲方供料必须用建筑业发票？没有安装资质的前提下销售自产货物并提供建筑劳务的必须分别开具两种发票吗？某房开甲供材程序操作错误被追补增值税一千多万元，你们是怎样操作的？有隐患吗？

三、因票据出了问题（流向不一致、发票错误税种错用、大头小尾票、假发票等），被查补税款160多万元，你会写出答辩意见陈述理由，说服税务机关吗？

四、税务机关对“以地补路”等方式取得的土地票据要求有哪些？

五、土地出让金返还情况下应该如何开具票据？

六、购买烂尾楼（在建工程或在建项目）如何开具票据？买股权还是买工程税负差距很大吗？

七、取得的工程违约金如何开具票据？

八、“买一赠一”附赠的汽车、车库、家电、家具等如何开具票据？

九、销售精装房如何开票？筹划的空间在哪里？

十、房价打折如何开票？

十一、代收的水电、燃气、太阳能等费用如何开票？

十二、税务机关对跨地区购买的办公用品等职业怀疑有哪些方面？要当心重罚问题？

十三、营改增后，向个人支付其从国税局代开的发票你认识到涉税风险了吗？怎样补救？

十四、手机通讯费、会议费、水电费、差旅费、咨询费（顾问费、律师费）的票据取得与税前扣除规范水电费票据的取得与税前扣除规范。

十五、售楼部费用支出几种不同情况的税务处理一样吗？

十六、工资薪金、津贴补贴、福利费支出票据的取得与税前扣除规范。临时用工的工资还凭发票入账吗？

十七、旅游费用支出的票据取得与税前扣除规范。

十八、广告费、业务宣传费（包括宣传活动、展览展台、资料、礼品、演出等）票据的取得与税前扣除规范。

十九、向金融机构借款利息支出、手续费、顾问费、佣金等票据处理。

二十、向非金融企业、个人借款发生的利息票据处理与土地增值税、企业所得税如何扣除？集团内部统借统还借款利息支出的票据处理以及如何才能税前扣除？

第二部分 房开企业常见涉税风险点管控

一、怎样理解房开企业销售未完工产品取得的收入不再叫作“预售收入”？为什么延缓结转收入面临很大的风险？

二、“拆一还一”面积的涉税处理？需要有哪些准备？以何价格计算缴纳营业税？不涉及缴纳企业所得税吗？

三、销售地下车位如何纳税？我省有具体规定吗？

四、售后回租业务的纳税风险如何规避？

五、将资产评估后税务处理的风险何在？

六、开发产品自用还是销售要提前谋划，如将开发产品设立独立的酒店、商场等，怎样用好税收政策？切莫事后自行调整！

七、为什么说土地增值税清算年度因补税造成前期盈利后期亏损的，不能退还企业所得税的情况已成为过去？