专家解读房价：城市价值决定房价

不比不知道，这二手房市场，与新房销售的火爆比起来，差得可真不少。今年3月份，北京二手房整体销售难以维持去年的牛市高位。国家统计局3月18日也发布了70大中城市2月份的房价数据，北京的新房价格环比上涨0.3%，二手房价格环比涨幅为零。冷冷的数据给了我们一个大大的问号，这北京楼市的未来走势，到底会何去何从呢？

从年初信贷政策趋紧的信号，到春节后二三线城市局部市场的降价，让各种看空、崩盘的论调找到了依据，那么作为一线城市的北京楼市，未来究竟会出现怎样的走势呢？

全国房地产联合会会长聂梅生：北京它确实挺特殊的，因为城市价值不一样。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟： 再在这个两千多万人集中的区域，继续去增加住宅用地，增加建筑对地面的覆盖，可能会造成不可逆的生态的影响。

谈及北京楼市，记者采访的所有专家都强调，北京因为特殊的城市性质，土地和相关资源紧张的局面不可改变。

中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋：由于北京资源过于集中，而它的这种城市规划，我们说的摊大饼，是一圈一圈往外辐射的。那现在它这个造成什么，它核心区域的这个价格会非常的坚挺。

中原地产根据住建委公布的批准预售许可证的数据进行统计，2013年住宅土地成交面积为1217.12万平方米，同比2012年的608.74万平方米翻了一番。但是，根据国家统计局发布的数据，今年2月份，北京新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨0.3%，同比上涨15.5%。由此看来，加大土地供应的措施并没有达到平抑房价的效果。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟：目前五环以外的新房的供应量占到85%，那么五环以内的供应量大概只占到15%，在过去非常长的时间内，二环、三环之内基本没有住宅的供应用地。

而就在今年，中央把京津冀一体化发展上升到重大国家战略。那么未来随着北京部分功能的疏散，是否会对高房价起到一定的缓解作用呢？采访中，一些专家对此表示并不乐观。

中国房地产协会副会长孟晓苏：因为北京本身的城市限制，北京的城市用地，这个不光是现在现有面积就这么大，而且未来不会无限制的去批。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟：北京市的人口，包括这个常驻的、流动的和瞬时的峰值的人口在这几年仍然快速的增长当中，所以总体上讲，在今后的三四年的时间，北京能够向外分流的人，远远少于从外地向北京急剧的人口。

但是专家们也强调，近期出现的日光盘等情况并不足以作为北京楼市持续火爆的证明，因为这一现象往往是开发商的营销而导致的。相比之下，网签量是相对较为可靠的判断依据。北京市住建委网站数据显示，2月北京新建住宅成交量2221套，创2007年北京有网签记录以来的最低纪录，同时二手住宅成交总量为5441套，创下24个月以来的月成交量新低。而国家统计局的数据显示，2月份北京二手房价格，20个月来首次环比下跌。现了量价齐跌的局面。专家们认为，正是政府推出的自住型商品房分流了大量刚需。

中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋：我们2014年除了保障性住宅这一块，保障性住宅北京市政府出让的土地里头，40%是用来建保障性住宅。用来60%，是建商品房的，60%的商品房里面还有一半是供应性自主性商品房。也就意味着自主性商品房加上保障性住宅加起来会占市场上整个供应量的70%多。

 自主性商品房，能否推动整体房价趋于平稳

因此在专家们看来，在保障房建设持续稳步推进的背景下，未来北京房价的总趋势将是趋于平稳，大起大落的可能性都较小。

中国房地产协会副会长孟晓苏：现在我们明显地看到政府的职责已归位，是政府的责任，是解决(住有)所居。特别是要解决低收入家庭和最光大老百姓的普通住房问题，所以在这样的一种理性和客观的思想指导下，这个房地产市场也会恢复平稳发展。

全国房地产联合会会长聂梅生：那么(保障房建设)它会使这个房价更加平稳，而且满足了相当一部分的刚需，所以我觉得北京的房价可能这部分会有平稳下来。

【半小时观察】

一直以来，一线城市的楼市，始终只用两个字来回答人们所有的质疑，那就是：涨价！但是这次好像有点不乐观。今年三月，北京的许多房地产中介都有一个直观的感觉，房子没有以前那么好卖了。这从另一个角度让人们看到了政府加大保障房建设对市场预期的影响。或许，这只是个开始。让市场回归理性，还需要对市场运行规律保持尊重。要想让房价更趋理性、平稳，不但需要政策的连续性，还需要各级地方政府加快经济增长方式的转变，减少地方经济对于房地产业的依赖性。毕竟，让市场那只无形的手，更好地发挥作用，是一个健康的经济体应该具备的能力。