刚进入2014 年的一月，原本一直呈上扬趋势的二手房市场突然来了个“急转弯”，据国家统计局发布昆明二手房房价环比下降，这是昆明近三个月以来二手房房价首次出现下降的情况，加之最近甚嚣尘上的“楼市崩盘论”，很多人都在热议昆明二手房市场会不会有重大动作。本期，本报就邀请业内人士谈谈二手房房价下降背后的故事。

解惑

全国与本土数据为何有偏差

为何国家统计局发布的数据与云南本土中介机构发布的数据有差异，富邦房产总经理卞东晓对此表示，“现在不管是哪一个机构，包括我们公司自身对昆明整个二手房市场的数据统计都还不是很完善，或许对于国家统计局发布的数据的准确性还有待考究。”他继续谈道，“昆明所包括的范围还是很广泛，统计的数据是来自哪些区域、是通过怎样的统计方式等因素都影响着数据的准确性与真实性。并且现在昆明二手房买卖登记还没有全部实现网签，许多地方还存在私下交易的情况，所以并不能把国家统计局发布的这个数据作为昆明二手房市场行情下跌的主要依据。”

但卞东晓也不完全否定二手房价格下跌的事实，“每年的一、二月份都是传统的房地产淡季，不管是对于新房市场还是二手房市场，在淡季，销售量与价格下降都是非常正常的情况。对于租房方面来讲，临近过年，有部分租客会退房，选择年后再租，这也是造成租房量和租金小幅下跌的其中一个原因。”而昆明另一中介机构数据表明，2 月份以来部分片区二手房售房市场有回暖迹象，回暖幅度逐步加快。相关负责人表示：“总体来看，二手房市场总体平稳，成交均价和成交量没有太大变化，进入一、二月份的传统淡季，二手房市场可能会有小幅下跌，但属于正常范围内。”

涨因

城市扩张外来人口加大需求量

至于今年二手房市场大致的走向如何，荣城地产常务副总经理毕永国表示，2014 才刚过完淡季时期，根据这一两个月的情况就要预估整年二手房市场走势还言之过早，想要预期整个走向最快也要等到三四月份才能看到一丝端倪。不过毕永国对于 2014 年昆明二手房市场十分看好：“相比其他一二线城市已经快达到饱和的房地产市场相比较，昆明还正在处于蓬勃发展当中，昆明需大于供的比例毋庸置疑，所以说昆明的房地产还有一定的发展空间，二手房市场也会随着这种供需关系不断扩大。”

据了解，昆明城镇化已经进行了12 年，自年起，昆明主城区在政府政策的推动及城市化快速发展。这一时期开始带动房地产业的空前发展，从此昆明人在住房上有了更多的选择，老旧房主和外来务工人员为提高生活水平开始逐步选择置换物业和新购物业，昆明商品房频繁的置换也进入了高发期，如此一来，就给二手房市场提供了巨大的二手房存量。加之，昆明城市人口每年不断增长，特别作为省会城市、旅游城市的昆明，吸引着大量的外来务工、创业者、投资企业的进入，这样大批的流动性人口对住房的需求同样强烈增长，也积极地推动了城市住房需求的供给。

现在昆明各区域的土地资源，可用于地产开发的区域越来越少，但作为一个旅游城市和面向东南亚的国际化城市，写字楼、工厂、仓库经营场地的变更频繁化;人口的增加与变迁趋于高度常态化，住房的置换更加频繁，正推动着房产经纪行业的繁荣发展。并且自2008 年城中村拆迁改造的启动，已经深远影响了整个城市的住房供给相对紧张。租房和购买二手房越来越受到城中村村民和外来人员的青睐。据不完全统计，在未来的时间里昆明还有近150 多个城中村面临拆迁，这将又有大量的人员需要解决住房问题。所以在二手房市场的租售方面还将在很长的时期内继续向上攀升。

走势

二手房受新政影响不可避免

一直以来，政策对于行业的影响十分巨大，对于二手房交易更是如此。随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，昆明二手房市场也逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。2013 年月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。

消息一出，昆明不少中介已经内部达成共识，要求紧急通知之前达成成交意向的客户完成过户，从而让昆明二手房市场在第一季度就几乎把一整年的存量去化完毕，原本传统的“金九银十”旺季并没有出现。

去年4 月，昆明二手房住宅挂牌均价环比下跌0.82%，新政的调控加码，加大了对投资投机炒房需求的打击力度，同时，也有利于防止房价再度“失控”，不过也有专家表示，调控控制的对象由遏制投资投机炒房需求的同时，也遏制合理的改善住房需求。

而对于今年昆明公积金管理中心对于公积金调整新政策对昆明二手房市场产生的影响，卞东晓分析认为，本次新政对昆明二手房市场的影响会比较小。原因主要有三方面：一是在二手房市场上使用住房公积金贷款买房的客户较少;二是使用公积金贷款买二手房本身的额度比较低，对主力的刚需购房者的帮助比较小;三是根据相关机构的统计，使用公积金贷款买二手房的客户不到购房者数量的10%，新的政策只是影响了这部分购房者中急于买的。

卞东晓最后认为，新政策出台将会对投机性和投资性住房需求进行抑制，也会减少一些人改善型房屋需求的释放，对二手房中介市场的影响将在所难免。