广西二手房交易税费 是否能“减税”有前提条件

扫描到手机 置家二手房 来源：中财网 发布日期：2014-01-19 08:52 字号：T|T

摘要：个人转让房产时，能否享受相关税收优惠，与是否为唯一住房、是否为普通住房、是否购买满5年等诸多条件有关。

个人转让房产时，能否享受相关税收优惠，与是否为唯一住房、是否为普通住房、是否购买满5年等诸多条件有关。

在广西地税局1月1日宣布《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）实施以后（详见本报1月7日2版《二手房交易税费：“分开算”还是“打包算”请你看清楚了》），很多人对转让房产的纳税问题仍不甚了解。

1月16日，广西地税局对《公告》做了详细解读，并根据房产的不同前提，列表和列公式供纳税人对应参考。关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告

合理费用

可税前扣除

《公告》中称，合理费用可以在税前扣除，但是合理费用包括哪些？如何扣除？

地税部门答：纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,其转让的住房在转让前实际发生的装修费 用，才可税前扣除；纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。

案例：房产面积90平方米，原值30万元，转卖50万元，银行贷款6万元，装修费用5万元，中介手续费0.75万元，购买满5年，非家庭唯一住房。

计税方法：将按分税种计算方式缴纳税款，而且装修费可在税前扣除。转让该套住房需要缴纳的税款为：

房子是购买满5年的普通住房，可以免征营业税，则应纳营业税及附加税费=0元；应纳个人所得税=（房屋转让收入-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%=[50-30-6-（30×10%）-0.75）]×20%= 2.05万元。

说明：地税部门有关负责人称，商品房可扣除的可支付住房装修费最高限额为房屋原值的10%；该套房屋装修费5万元，大于3万元（30×10%），因而按照3万元来扣除。当然，如果该房原值不变，装修费小于这3万元时，则按照装修发票金额进行税前扣除。

缴纳税费

核定征收方式 或减税

对于纳税人来说，哪种征收方式税负更轻？

地税部门答：广西地税局有关负责人称，对于购房满5年、符合“唯一住房”或“普通住房”条件的个人，按照分税种计算之下一般税负更轻；对于一些炒房者来说，多数不符合以上条件，核定征收方式之下税负相对要高一些。但这也非绝对。

案例：房产面积：90平方米，原值30万元，转卖50万元，银行贷款6万元，装修费用5万元，中介手续费0.75万元，购买不满5年，非家庭唯一住房。

计税方法A：假设该套房产资料完整、齐全，按分税种计算方式缴纳税款，转让该套住房需要缴纳的税款为：

该房是购买不满5年的普通住房，要全额征收营业税，因此，应纳营业税及附加税费=50万×5.6%=2.8万元；应纳个人所得税=（房屋转让收入-房 屋原值-相关税金-合理费用）×20%= [50-30-2.8-6-（30×10%）-0.75）×20%=1.49万元。

在分税种计算方式之下，转让该套住房应缴纳税费共计4.29万元。

计税方法B：假设转让该房产时，但未能够提供完整、准确的房屋原值等凭证、资料，按照《公告》的有关规定，税务机关将对其采取核定征收方式征收税款，按转让住房的核定征收率6.6%计征，转让该套房产应纳税费为：50万×6.6%=3.3万元。

说明：比较得知，核定征收方式之下，税负将减轻0.99万元。

计税选择

不由纳税人说了算

地税部门有关负责人称，选择哪一种计税方式，不由纳税人说了算，其决定权在于税务部门。税务部门将根据个人所提供房屋原值凭证、资料是否完整、准确，决定首先选用分税种计算方式。

据介绍，缴纳不同税种对应的凭证、资料不一样。

纳税人在申请办理营业税减免税时，按规定向税务机关提交以下资料：房产证、房产所有权人身份证或身份证明、售房合同（协议）、购买住房的税务发票或合 法有效票据、契税完税凭证以及《个人住房交易纳税申报审批表》；属于“家庭唯一生活用房”的还需提供住建（房管）部门出具的相关证明等材料。

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人则要凭原购房合同、发票等有效凭证，以让税务机关从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴 纳的税金及有关合理费用。在发票遗失的情况下，契税完税凭证、购房合同，或房产证（证上须标有房屋价格），将发挥重要作用。

责任编辑：张燕凯 关键字：广西二手房交易税费减税

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