返租模式需高度谨慎 商业地产投资魅影重重（3）

扫描到手机 各地楼市 来源：燕赵都市报 发布日期：2013-05-27 06:44 字号：T|T

摘要：随着限购政策将一些住宅购买力挤出到不限购的商业地产领域，商业地产投资风头正劲，而一些投资陷阱的存在也正在威胁投资者的本金安全。

个例现象

“售后返租”成商业地产最大隐患

记者翻阅了一下手机短信，类似于杨章这样的投资项目为数不少。

“10年固定租金回报，总回报超100%”、“即买即可享受租金回报，首年8%逐年递增”、“坐享其成，固定年收益可达10%”……

商铺“返租”的营销方式在时下非常火热，但是记者发现，早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，现实中却从未被消灭。

从表面上看，开发商开出年约8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，他们通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

例如，本来一处只值2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到3万元/平方米，尽管其承诺10年每年包租，年收益10%，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为100%(每年8%×10年)，但投资者的实际房产收益却为-50%(实际价值为售价的一半)，因此投资者的实际年收益也只有(100%-50%)/10=5%，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。“售后返租”的特点就是，在签订购房合同的同时又与开发商签订了返租收益合同。购房返租成为目前商铺、超市、酒店、办公等类型项目销售的重要组成部分，也成为普通市民进入楼市“炒房”的低门槛切入点。

虽然门槛低，但是就目前的国内房地产市场，没有对“售后返租”设定规避风险的机制，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。投资时万不可被开发商巧立的各种名目所蒙蔽，一定要综合考量各种因素，冷静思考后再做出决定。

据记者了解，部分卖散产权的商业地产难以定期收回租金的问题外，还受出证难困扰。

责任编辑：薛腾飞 关键字：商业地产投资返租商铺返租

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