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返租模式需高度谨慎商业地产投资魅影重重（2）

扫描到手机各地楼市来源：燕赵都市报发布日期：2013-05-27 06:44 字号：T|T

摘要：随着限购政策将一些住宅购买力挤出到不限购的商业地产领域，商业地产投资风头正劲，而一些投资陷阱的存在也正在威胁投资者的本金安全。

杨章：从此再不碰商铺

上述张金的投资，是看得见、摸得着自己可以掌控的物业，而在商业地产领域，也有一种“类投资”的地产品种，魅影重重，在这种模式下，购房者根本无法掌控自己所投资的地产，风险相比上述写字楼类型的投资就大多了。“我太后悔了，如果有机会重新选择，我会把这5万元当做首付买一处住宅，现在都翻了几番了”，石家庄市民杨章非常懊悔自己的投资。

他告诉记者，他大约是在2004年投资了石家庄广安大街的一处商业地产。“当时我买了最小的一个铺位，开发商卖房的同时，承诺交房后代为出租管理，同时买房的时候先返给我三年的租金，返完之后我需要交的房款为5万元”。杨章告诉记者，按照开发商的承诺三年后的租金预计收益率会达到8%，可是，自从这个项目交房后，仓促开业了没多长时间就关门了，如今一直没有经营，也就一分钱租金收益没有。如今这处定位商业综合体的大楼还处于封闭状态，杨章说，在2004年的时候，石家庄二环周边的一套住房的首付也就5万元左右，当初真应该把这钱用来买住宅，这种返租式的商铺，从今后他是看见就烦，再也不会碰了。“我现在最大的心理安慰就是最起码这里有几平方米的地方是我的，早晚是我的，不像非法集资一样有去无回了，我也只能这样宽慰自己了”，杨章无奈地告诉记者。

如杨章的投资一样，目前市场上“一铺养三代”的宣传蒙蔽了许多人的眼。记者发现，这些商铺给到的平均年化收益率达到8%左右，在业内人士看来，一个商业地产项目的前期投资回报率能保持在6%就很不错了。因为在项目运营前期，市场还没有与之融合并形成良性循环，其知名度、美誉度，消费者的购物习惯都没有被成功地引导。所以，开发商和经营商需要对项目进行长期的培育，且这个时间段一般为5-6年。在这个漫长的培育期内，开发商和经营商需要投入大量的财力、人力和精力，且面对着许多来自于市场的不确定性，因此需要警惕开发商“画饼充饥”式的营销陷阱。