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地产基金加速布局“存量时代”规模破7000亿（2）

扫描到手机各地楼市来源：解放日报发布日期：2013-04-28 07:30 字号：T|T

摘要：不断收紧的地产调控反而令房地产基金加速发展。高和资本董事长苏鑫日前在上海表示，受房地产信贷紧缩政策影响，2012年房地产直接融资占比快速上升，其中，地产基金规模预估有近千亿元，而信托则达到7000亿元以上。

试水“资产精装修”模式

对于市场化机构而言，“旧楼改造、存量提升”显然蕴藏着巨大的商机。 2007年，合伙人法颁布，人民币基金获得合法身份，并开始获得快速发展。 2009年，苏鑫辞任SOHO中国执行董事，转而创立人民币商业地产私募股权基金——高和资本，据记者了解，高和资本的主要运营模式被称作 “资产精装修”，即收购后，通过资产改造完成对资产的提升，然后统一招租，再销售给机构或其他投资者完成退出。同时接受投资人委托进行长期的资产管理权。

高和资本所收购中华企业大厦，十年前曾吸引欧莱雅等世界500强企业总部入驻，但随大厦日渐老旧，欧莱雅等企业陆续迁离。高和资本收购中华企业大厦后将项目更名为静安高和大厦，并将斥资亿元人民币，对大厦进行内外整体改造，以提升大厦品质，吸引更优质的租客。而这一笔并购也被称为“民间资本存量时代第一投”。

据悉，高和资本对中华企业大厦的收购是人民币基金在上海对商办物业的首个并购案。 “静安高和大厦位于南京西路，静安寺正对面，地理位置优越，只是楼宇硬件落后造成租金较低。在旧楼翻新改造后，则可能吸引服务于金五星写字楼办公企业的服务型公司入驻，租金也有望提升至6元/平方米/天到8元/平方米/天。大厦的改造有利于提升区域形象，而在优质企业进驻后，政府税收也会增加。”苏鑫强调：“这是一种存量时代多赢的商业模式。 ”而类似黑石、铁狮门等基金化运作模式，将在存量市场中，迎来快速发展机会。

据高和资本透露，自2009年成立以来，高和资本已在北京、上海核心区域完成6宗收购，收购项目分别是北京的凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇、上海中华企业大厦，收购资产规模超过60亿元。2010年，高和资本以近20亿元收购金澳国际项目是当年北京最大商业地产并购案。而凯德华玺也初步实践了高和“资本精装修”的理念，通过整体招租，并带租约销售的方式，迅速清盘。

创立之初就瞄准商业地产，因为苏鑫看到了商业地产仍具有广阔的发展空间。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿，预计到2020年，其甲级办公楼存量将新增3000万平方米，现代零售物业将超过1.00亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用 “租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22.0%。

高和资本在成立之初，主攻的方向在一线城市，开发的五个项目都在北京，目前又进军上海，投资未来的战略布局会否有所改变？苏鑫表示，高和资本将逐渐由一线城市转向1.5线、甚至二线城市，目前已开始在沈阳等城市试水。