张宏伟:新国五条”去投资化绝不是简单重复强调
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地产声音
来源:观点地产网
发布日期:2013-04-05 09:01
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摘要:各地“新国五条”细则具有哪些特征,未来调控手段和方式上将产生哪些变化?这些细则的出台对于市场将产生哪些影响?
通过现有阶段“新国五条”细则及各地方版的细则的出台,为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供一个市场缓冲期。
3月底4月初,为各地国五条细则出台的时间段,截止3月31日,已经有上海、北京、深圳、重庆、合肥、天津、南京、西安、厦门等17个城市已发布各自地方版的“新国五条”细则内容。尽管各地细则有所差别,但是,总体上可以说还是有章可循。各地“新国五条”细则具有哪些特征,未来调控手段和方式上将产生哪些变化?这些细则的出台对于市场将产生哪些影响?
坚持“去投机化”,“新国五条”为限购退出房地产市场做铺垫
从坚决抑制投资投机性购房,遏制房价过快上涨的角度来讲,一线城市以及部分二线城市如重庆等,基本上在强化原有的以限购为主的行政化调控手段同时,特别强调严格执行新国五条细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等经济调控措施,甚至出台严禁发放第三套及以上购房贷款等从严措施。
本人认为,从影响的角度来看,大多数城市的新“国五条”细则内容,基本上是通过以限购为主的行政手段,以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值税等经济手段相配合,在一定时间内起到继续坚持房地产市场“去投机化”的目的。
现阶段行政手段与经济手段、市场手段并行使用,可以说,是为以后行政化手段退出提供一个市场缓冲期。换句话说,“新国五条”细则以及各个地方政府版本的细则内容,无论怎么变化,其实,总体上仍然会使以经济手段、市场手段调控为主,为以后以限购为主的行政化手段退出做铺垫。
从这个角度来讲,此次调控政策绝不是媒体及大众所解读那样简单的重复和强调。笔者认为,经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。
具体来讲,从调控手段角度来讲,二手房交易20%增值税是主要针对短期内(5年内尤其是1-2年的短期投机客)投机行为而征收的一个资本利得税,通过这个税收动作一定程度上会将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场,防止整个房地产市场再把房产本身当做投机的工具,弱化房地产本身的投资属性,让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。
关于个人住房房产税改革试点,也就是房产税税率、征收对象范围的扩围及深入开展,笔者认为,在今后几年,房产税由上海、重庆扩围到其他主要省会级城市已成定局,由新房转向二手房,有存量高端转向整体市场全部,整体房地产市场开征房产税已为大局,只不过推进的进度及市场影响需要“温水煮青蛙”,慢慢推进。
从房产税自身来讲,其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收,其影响主要也是引导市场去投机化,通过税费的征收,让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内,同样,也是通过房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具,弱化房地产本身的投资属性,让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。
总之,此次政策主要是通过此次政策的强化与经济手段的中长期的使用,遏制投机性需求,保证合理的自住需求,支持中长期的投资性需求,从而稳定房价上涨的预期,促使房地产市场稳定健康发展。
本人认为,从短期内来讲,总体上是通过现有阶段“新国五条”细则及各地方版的细则的出台,为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供一个市场缓冲期,也是为以后以限购为主的行政化调控手段退出房地产市场提供市场铺垫。
从短期对于市场影响角度来说,地方版新国五条细则的落地出台,短期内势必会导致房地产市场重回冷静与思考期,短期内“观望”与市场停滞也属于正常现象。笔者认为,这对于稳定短期内市场供求关系和房价上涨预期会起到非常重要的作用,同时,这段时期也为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。
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