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上海董家渡300亿“全国总价地王”的五大看点

扫描到手机置家制造来源：置家网发布日期：2014-06-10 15:52 字号：T|T

摘要：5月23日，上海黄浦区规土局公示了董家渡社区13、15地块第三次控制详细规划。最新规划案显示，地处南外滩的董家渡社区13、15地块被分成了9个小地块，性质也从商业办公综合用土地调整为商办、住宅、绿地。

5月23日，上海黄浦区规土局公示了董家渡社区13、15地块第三次控制详细规划。最新规划案显示，地处南外滩的董家渡社区13、15地块被分成了9个小地块，性质也从商业办公综合用土地调整为商办、住宅、绿地。

结合历次土拍来看，南外滩地价普遍高于北外滩，而前不久刚出让的北外滩平凉路街道地块已近4万元/平方米的楼板价，那么，南外滩的董家渡社区13、15地块如果按70万平方米的建筑面积算，该地块总价将轻松超过300亿，成为“全国总价地王”。

而董家渡社区13、15地块消息一出，仅仅是300亿的总价就已经引起市场的极大关注。尤其是在今年银行信贷紧缩，企业资金面普遍吃紧的市场背景下，土地市场已经开始阶段性遇冷，此时，这个地块的核心价值在哪里？这么高总价的地块今年是否会流拍？最终谁会来主导开发这个300亿“全国总价地王”？……

笔者认为，董家渡“全国总价地王”地块可以从土地市场、区域价值、地块价值、拿地企业、拿地方式等多方面来看，共有五个关注点，笔者逐一分析与大家探讨。

第一、毫无疑问董家渡地块将成为今年上海总价地王，甚至“全国总价地王”。

回顾上海土地市场，值得一提的是，2013年中国总价地王为上海市徐家汇中心地块，当时售价为217.7亿。而此次董家渡地块无论是用地面积还是建筑面积都大于徐家汇中心地块，并且相比用地性质还有住宅的优势，上海总价地王势必会易主。

从全国范围来看，目前总价地王由广东亚运城地块把持，该地块于2009年出让，由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，彼时创下“全国总价地王”新纪录。董家渡地块若是按300亿来算，“全国总价地王”也将有望被上海董家渡地块刷新。

置家网特约评论员、同策咨询研究部总监张宏伟认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场低迷期土地价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等这些龙头开发企业看好董家渡“全国总价地王”地块的推出。这一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着市场的发展逐渐提高。

第二、区域价值：延伸黄浦江沿江核心区域经济发展带，增加次核心区域南外滩发展空间和活力，打造南外滩新地标。

按照黄浦江两岸发展次序来讲，黄浦江沿江板块的开发与发展应该是有序进行的。所谓有序进行，那就是黄浦江两岸沿江板块的发展有着其发展的梯度性，当两岸陆家嘴、外滩已经发展成熟时，其发展区域自然会向北、向南延伸，因此，从总体规划上现在向北有了北外滩、东外滩，向南有了南外滩、徐汇滨江板块，现在又有了前滩和后滩。

而董家渡属于南外滩的黄埔滨江板块，属于黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域。因此，董家渡区域所在的黄埔滨江板块的发展作用及意义在于填补陆家嘴、外滩沿江板块区域发展的局限性以及延伸沿江板块的经济发展带，为整个沿江核心区域及市场增加发展空间和活力，届时一个新南外滩地标将在此诞生。从这个角度来看，董家渡区域规划落定的重要意义也就不言而喻。这也是董家渡区域（黄埔滨江板块）房地产市场作为黄浦江沿江板块当中其最大的优势。

第三、黄浦江次核心区域地块稀缺性的价值决定其势必走高端路线，填补沿江核心区域高端市场空白。