石家庄置家网

上海董家渡300亿“全国总价地王”的五大看点（2）

扫描到手机置家制造来源：置家网发布日期：2014-06-10 15:52 字号：T|T

摘要：5月23日，上海黄浦区规土局公示了董家渡社区13、15地块第三次控制详细规划。最新规划案显示，地处南外滩的董家渡社区13、15地块被分成了9个小地块，性质也从商业办公综合用土地调整为商办、住宅、绿地。

置家网特约评论员、同策咨询研究部总监张宏伟认为，就房地产市场而言，董家渡区域的未来市场价值就是黄埔滨江板块的核心价值，而董家渡区域或黄埔滨江板块价值取决于三个方面，这三方面共同决定了董家渡区域势必会走高端路线：

首先、董家渡区域或黄埔滨江板块位于黄浦江次核心区域，而连接黄埔滨江板块的主要交通干道可以直达的周边板块的人群的购买能力和需求，比如说周边的外滩板块、对面的陆家嘴板块等等，尤其是陆家嘴板块，其本身大量高端需求没有办法通过陆家嘴区域房地产市场来满足，这个板块需求一定会产生外溢的现象，那么，临近陆家嘴板块的黄埔滨江板块有可能通过便利的交通导入这些被陆家嘴外溢的高端需求，这些人群的高端购买力特征一定程度上决定上黄埔滨江板块尤其是董家渡地块向高端市场走。

另外，去年7月上海市黄浦区人民政府正式对外发布《黄浦区关于建设外滩金融创新试验区的十大举措》（“黄浦金融创新十条”），提出将在外滩金融集聚带建设以互联网金融和民营金融为主体的外滩金融创新试验区，以主动服务上海国际金融中心建设。而董家渡所属黄埔滨江板块紧邻外滩金融集聚带规划，未来外滩金融集聚带内外溢的高端市场需求也会选择在这个区域内投资入住。

其次、黄浦江次核心区域土地价值的稀缺性，决定了黄埔滨江板块势必会走高端路线。

同策咨询研究部数据显示，2009年至2014年5月，黄浦区（含卢湾）土地市场仅仅成交了9幅地块，其中6副商办用地、1幅商住办综合用地、1幅纯宅地、另外还有1幅工业用地。累计成交规划建筑面积也只有93万平方米，供应面积之少可谓是“寸土寸金”。从这个角度来讲，由于董家渡区域处于黄浦区沿江次核心区域核心地段，应该说这个板块土地资源“稀缺性”的特征决定了把未来还是走高端的路线。因此，从板块本身来讲，现在从规划之初，应该说是沿着起点比较高的定位发展的。

再次、板块内产品是否稀缺决定了董家渡“全国总价地王”价值到底怎么样。

同策咨询研究部数据显示，就商品住宅市场而言，2010年至2014年5月，黄浦区（含卢湾）商品住宅累计成交面积.36.2万平方米、1939套，成交均价从2010年的56404元/平方米上升至今年1-5月的70440元/平方米。而董家渡所在黄埔滨江板块，从2010年至2014年5月商品住宅累计成交面积仅仅7.7万平方米、289套，并且一直维持9000元/平方米的市场均价。其中2014年1-5月，尽管受到银行信贷紧缩、市场低迷的影响，但是板块内的华润外滩九里仍然以93118元/平方米成交20套房源，依旧受到不少买家的关注。因此，黄埔滨江区域董家渡的新规划必将重新定义这个板块的发展价值，未来几年黄埔滨江高档住宅聚集区的价值将逐渐释放。

就商业地产市场来讲，2010年至2014年5月，黄浦区（含卢湾）商业地产累计成交面积8.2万平方米，396套，成交均价从2010年至今年1-5月一直维持在30000-40000元/平方米，不如商品住宅市场那么抢眼。而董家渡所在黄埔滨江板块，从2010年至2014年5月商业地产累计成交面积仅仅1.1万平方米、48套，市场成交量少的可怜。这主要是由于区域内商业地产供应尤其是优质商业地产项目极为稀缺，导致市场成交量没有办法提升，价格方面也表现不高，这几年基本维持在40000元/平方米的市场均价。

就写字楼市场而言，2010年至2014年5月，黄浦区（含卢湾）写字楼累计成交面积.16.8万平方米，1030套，成交均价从2010年至今年1-5月一直维持在44000-50000元/平方米。而董家渡所在黄埔滨江板块，从2010年至2014年5月写字楼累计成交面积仅仅5万平方米、245套，价格方面也表现不高，这几年基本维持在40000元/平方米的市场均价，表明区域内缺乏优质的甲级写字楼的供应。

综上所述，由于2010年至2014年5月黄浦滨江板块无论是商品住宅、还是商办市场的供应都是比较稀缺的，尤其是甲级写字楼、商业地产，目前尚没有标杆意义的产品可供市场出售，因此，董家渡区域重新规划并推出董家渡“全国总价地王”，势必会引起业内的极大关注。

从这个意义上来讲，最近如果黄埔滨江板块有新的商住地块的推出，尤其是纯宅地的推出，势必会受到大型品牌房企的争抢。原因很简单，市中心的地块，出让一块少一块，其未来升值及开发增值价值值得期待。