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上海董家渡300亿“全国总价地王”的五大看点（3）

扫描到手机置家制造来源：置家网发布日期：2014-06-10 15:52 字号：T|T

摘要：5月23日，上海黄浦区规土局公示了董家渡社区13、15地块第三次控制详细规划。最新规划案显示，地处南外滩的董家渡社区13、15地块被分成了9个小地块，性质也从商业办公综合用土地调整为商办、住宅、绿地。

而对于板块内的商办产品来讲，由于商办目前的稀缺性及板块重新规划后的成长价值，拿地的开发企业也会看好其中长期的投资价值，应该会以自持为主，如果短期内分割销售，则低估了这个板块的市场价值。

第四、对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度，港资地产商的行动速度明显快于大陆的房企，或最早向董家渡“全国总价地王”抛绣球。

从资金实力对比来看，大陆的房企并不比港资差。我们研究发现， 2013年全年千亿房企的数量从去年的4家，增长至7家。2014年尽管受到银行信贷紧缩、市场销量下滑的影响，万科、恒大、绿地、中海，甚至万达与碧桂园等仍然有可能在今年冲击千亿军团。而港资房企来讲，很少有那么大规模的。

但是，对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度，千亿军团的房企似乎落后了一步，去年上海徐家汇中心地块已经被新鸿基地产获得，尽管香港怡和、恒基兆业、香港置业等这些港资企业竞拍失败，但是仍然是抢先了一步大陆的房企。这其中缘由现在还很难说，或许短期内来讲，这么高总价的地块对于每一个开发商来讲都不是一件简单的事情，或许部分开发商对于这么大体量的物业还存在一定经营风险的担忧。

而对于这些港资企业来讲，其拿地选择目标就仅仅局限于市中心优质地块，擅长于高端物业的开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发，毫无疑问，董家渡“全国总价地王”的推出，势必会有资本实力雄厚、开发运营能力较强的港资企业向其“抛绣球”，比如香港怡和、恒基兆业、香港置业等前期竞拍徐家汇中心地块的港资房企。

不过，市场也会存在一定变数，在今年银行信贷紧缩的市场背景下，董家渡300亿“全国总价地王”的推出，由于总价不是一般的高，也难说一定会让这些港资开发商拿下这个地块，因此，也不排除今年这个地块挂牌后流拍或不挂牌的可能性。从这个角度来讲，也不难理解市场传言董家渡300亿总价巨无霸地块“不排除会交予国资委统筹开发”。

第五、董家渡“全国总价地王”最终通过招拍挂谁会获得？品牌房企“联合拿地”的方式或将再现这个“全国总价地王”。

由于董家渡“全国总价地王”总价太高，最终由品牌房企“联合拿地”的方式或将再现在这个全国准总价地王。

置家网特约评论员、同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市常态化调控的市场背景下，联合拿地的开发模式逐渐盛行。联合拿地本身就是市场资源优化配置，规避投资风险的市场行为。前两年一些“地王”如广州亚运地块，证大外滩地块总价地王等项目均为几家开发商共同拿地共同开发的合作开发模式。时至今日，大多数合作开发让这些企业的“地王”继续生存了下来。

但在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”，各个开发企业背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，为了拿地获得今后开发收益也好，为了上市融资也好，为了合理配置公司资产也好，未来房企之间通过收购、参股、控股等强强联合的方式，即使政策在“土地拍卖”开发环节上有诸如保障房配建、配套等指标限制，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。