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张宏伟：旅游地产“百家齐放百家争鸣”背后的隐忧

扫描到手机置家制造来源：置家网发布日期：2014-04-23 09:02 字号：T|T

摘要：置家网特约评论员张宏伟认为，在“新型城镇化”的过程中，伴随着城镇化深度加深，将有效刺激和引导农村居民旅游消费习惯以及消费模式向城镇居民的过渡和转型，这对于中国旅游业起到自上而下的积极催化效应，旅游行业将大幅受益。

2014年3月16日，国家公布了新型城镇化规划（2014－2020年），毫无疑问，新型城镇化规划最重要的意义之一就是，旅游产业及旅游地产将面临新的发展机会。

置家网特约评论员张宏伟认为，在“新型城镇化”的过程中，伴随着城镇化深度加深，将有效刺激和引导农村居民旅游消费习惯以及消费模式向城镇居民的过渡和转型，这对于中国旅游业起到自上而下的积极催化效应，旅游行业将大幅受益，反过来，这将促使具有自然资源、人文资源的城镇和地区的旅游地产再度成为市场关注的焦点，伴随着城镇化深度加深，这些城镇和地区旅游地产也会带来新的发展机会。

旅游地产“百家齐放，百家争鸣”

目前，中国旅游房地产呈快速发展之势，国内目前涉足该领域的公司超过两百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团、中坤集团、万科集团、浙江宋城等一批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。

同时，开发企业在全国范围内掀起了一波旅游地产开发热潮，除了海南、云南等几个传统旅游地产投资开发的热地，最近几年开始向全国蔓延。从长白山到海南椰岛，从渤海湾到珠三角，从东部沿海到西部山川，随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子。

据不完全统计，仅仅北京、上海、大连、青岛、四川、湖南、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到几百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。旅游地产已呈现出“百家齐放，百家争鸣”的发展态势，从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发，到以后的海南“南海传说”、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，成为是市场最为关注的热点之一。

置家网特约评论员、同策咨询研究部总监张宏伟认为，就旅游地产发展趋势来看，尽管旅游地产已呈现出 “百家齐放，百家争鸣”的发展态势，但是如何有效地整合地产、区域生态、文化、产业等各方资源，增强关联效应，开发形式多元化，从单纯的旅游资源依托型转变为共生型，强调各种资源的有效融合已势在必然。

因此，旅游地产的开发投资行为特征已不是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面的影响，均会受到社会舆论的关注；随着旅游地产进一步扩张，随着资源价值不断异化，导致我们随着资源本身的多样化，对旅游地产本身的内容和项目设计的进一步多样化，导致旅游地产操作上和运作上都需要结合资源本身的特点来设置出有吸引力的主题和内容，吸引潜在的市场和消费者。

旅游地产“跃进式”开发背后动因

当前，旅游地产“跃进式”开发已处于火热状态，这和当地城市经济转型与全国大型品牌房企的战略转型密切相关，在这个发展过程中，旅游产业及旅游地产面临新的发展机会密切相关。

从地方政府的角度来讲，地方政府通过引入房地产企业开发旅游地产，不仅能够实现财政收入和GDP的提升，还有助解决就业问题，旅游项目逐步成熟后，还会产生持续的税收收入，带动当地消费，可谓一箭多雕。

而这种“政府搭台，企业唱戏”，甚至政府“上阵伴奏”的模式，在招商引资乃至地产开发中并不少见，但是旅游地产的行业属性决定了其规模的巨大和影响的复杂性。

尤其是对于开发企业来讲，由于企业开发旅游地产是迫于生存压力，他们热衷的是 “地产”，而非“旅游”。在当地政府的“支持”下，企业拿地成本低得难以想象。而开发商更关注以开发旅游的名义而带来土地增值，实现周边商业地产和住宅的高回报，因此，从短期内来看，势必会出现旅游和地产脱节的现象。

置家网特约评论员、同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房企转型的角度来讲，住宅市场“限购”以来，开发企业的资金周转速度明显受到影响，使得开发企业开始谋求在非住宅市场领域发展，比如商业地产、旅游地产等等，这使得不少开发企业开始布局旅游地产项目，旅游地产市场圈地运动兴起。在这个过程中，一些大型企业占据了市场优势，抢先布局了旅游地产市场。这些企业不仅仅圈占大量旅游资源、土地资源，而且，还借机收购旅游行业资源，如旅行社、游乐设施公司和机构等。

对于热衷于“圈地”的企业来讲，由于土地本身资源的稀缺性、保值增值的功能，旅游资源的稀缺性，在新的市场机会的面前，各类投资主体当然也不可避免利用旅游地产名义进行“圈地运动”，从而实现土地本身的增值。对于开发企业来讲，当前市场基本面趋好，资金面有所好转不再紧张，此时，通过拿地进行战略布局，谋求中长期战略已成为当前开发企业的策略。