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张宏伟：旅游地产“百家齐放百家争鸣”背后的隐忧（2）

扫描到手机置家制造来源：置家网发布日期：2014-04-23 09:02 字号：T|T

摘要：置家网特约评论员张宏伟认为，在“新型城镇化”的过程中，伴随着城镇化深度加深，将有效刺激和引导农村居民旅游消费习惯以及消费模式向城镇居民的过渡和转型，这对于中国旅游业起到自上而下的积极催化效应，旅游行业将大幅受益。

事实上，一些房企的“跃进式”开发旅游地产已不是新闻。较早涉足旅游地产的万达集团目前已开发多个旅游度假项目，公司董事长王健林日前表示，万达未来将加大在文化和旅游领域的投资，以储存未来十年的竞争优势，2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

此外从近几年较热的旅游地产市场来看，以海南为例，上百亿的旅游地产项目早已星罗棋布。云南旅游地产更是炙手可热，境内大理、腾冲、丽江、普洱等地，几千亩甚至几十平方公里规模的项目随处可见。

旅游地产火爆背后的隐忧

但是，旅游地产投资同样面临投资额大和技术门槛高的风险，具有投资金额大、周期长、见效慢的特点。如果盲目进入对当前资金链比较紧张的房企来说无疑是雪上加霜。

置家网特约评论员、同策咨询研究部总监张宏伟认为，全国各地的旅游地产市场“圈地运动”显得多少有些浮躁，在旅游地产市场发展火爆背后也多少有些担忧，尤其是对于企业的开发能力、资金面、经营能力、人才等诸多方面表现仍然欠缺。具体表现在：

房企将旅游地产当做企业的拿地模式，所开发的项目以销售回笼资金为主导，而对于旅游资源整理、配套的关注度较低，把旅游地产当做普通商品住宅来操作；即使开发企业在项目当中兴建了会所、商业街等配套，但是由于人气不足导致这些商业配套设施亏损严重，没有办法实现其租金收益，短期内来看，旅游地产的中小投资者还会吃尽配套跟不上的苦头；从升值空间的角度来看，海南、云南、山东、四川、重庆等地旅游地产市场已经经历几番炒作，旅游度假相关产品的价格已经表现虚高，此时，尽管有一定的投资回报收益，但是，如果投资客想出售套现却很难，主要是由于旅游度假产品二手市场尚不成熟，这些产品还难以有实际的度假、养生等这方面的功能，导致接盘的人较少；此外，从投资回报空间来看，商业配套、旅游资源短期内整理不好等等都会影响到投资客的投资回报收益的实现；开发企业内部缺乏合适的旅游地产经营管理人才，导致企业的旅游地产项目招商、运营上心有余力而不足。

开发旅游地产，要“两条腿”走路规避市场风险

那么，旅游地产能否成为房企战略转型方向？如何规避旅游地产开发过程中遇到上述问题，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于转型旅游地产的房企来说，决策者要充分考虑公司如何以传统住宅业务板块与旅游地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。同时，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资旅游地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

同时，要尽可能整合旅游相关产业链资源，不仅仅包括旅行社、交通部门、餐饮、酒店、景区景点、旅游商店、旅游车船以及休闲娱乐设施等旅游核心企业，还关联到农业、园林、建筑、金融、保险、通讯、广告媒体以及政府和协会组织等辅助产业和部门。前者构成了产业链的链上要素，后者为产业链的动态链接与正常运营提供必要的保障和支持。

因此，旅游地产的开发企业不能只重视短期内现金流的回笼，还更应该注重旅游资源的整理与升级、配套环境的改善、商业氛围的营造等持续经营能力的培养。只有这样，开发企业才能在未来实现中长期现金流的收益，反哺公司内部传统住宅板块或其他业务的发展，实现公司内部现金流的良性互动。反之，如果开发企业仅仅是为了旅游地产开发当中的“地产”部分的收益，那么，对于未来新型城镇化建设过程中的城镇或区域来讲，地方政府和开发企业都应该反思一下旅游地产的真正价值所在了。届时，从中长期来看，对于开发旅游地产的企业来讲，由于开发能力、运营能力等综合实力方面的差异，仅仅做“地产”的这类企业也势必会被洗牌或淘汰，企业的转型之路自然也就到此为止。