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石家庄去年土地出让184亿元
45限购城市土地财政依赖度分析报告

扫描到手机置家制造来源：置家网发布日期：2014-05-17 08:00 字号：T|T

摘要：土地财政也带来了一些副作用，这个副作用更多的表现在各个地方政府对于土地财政的依赖越来越大。也就是说，当进行经济结构改革攻坚阶段的时候，往往会因为经济增速降低，土地出让收益下滑，又不得不重启土地财政，加大推地力度，提振房地产市场，以适度拉动宏观经济增长。

众所周知，土地财政已经成为决定地方政府财力的关键砝码，其中主要用途便是还债或进行市政等基础设施建设。

在目前的分税制格局下，地方土地出让收益的一部分需要上缴中央，剩余的卖地收入则属于地方的政府性基金，除必需用途外，其余卖地收入地方政府支配权限较大。从这个角度来讲，土地财政会引发了各地的推地卖地热潮。但是，土地财政也带来了一些副作用，这个副作用更多的表现在各个地方政府对于土地财政的依赖越来越大。也就是说，当进行经济结构改革攻坚阶段的时候，往往会因为经济增速降低，土地出让收益下滑，又不得不重启土地财政，加大推地力度，提振房地产市场，以适度拉动宏观经济增长。

宏观经济与房地产市场均不佳，土地财政遭遇阶段性危机

国家统计局数据显示，2014年一季度国内生产总值128213亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，当前宏观经济处于改革过程中的触底阶段。

与此同时，2014年1-4月份，全国房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款（出让金）2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。同期，全国商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。

此前，审计署的数据显示，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。而2014年以来，宏观经济处于触底阶段，房地产市场供求也进入低迷期，土地出让金也呈现出增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍事件，而这将直接影响到地方的偿债水平或市政工程等推进力度，甚至可能引发阶段性土地财政危机。

以45个楼市限购城市2013年土地财政依赖度（土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入*100%）来看，同策咨询研究部数据显示，45个楼市限购城市的土地财政依赖度较高的（超过80%）共13个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市，土地财政依赖度高达156.4%。

从已限购的一线城市来看，得益于宏观经济综合实力的优势，北上广深2013年对土地财政依赖度总体低于61%，甚至深圳只有27%。但是，北京、上海和广州的土地财政依赖度仍然在50-60%之间，一定程度上说明，即使一线城市经济较为发达地区目前对于土地财政的依赖仍然较大。

从一线城市之外的限购城市来看，土地财政的依赖度超过50%的共计31城市，这表明大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度仍然比较高。尤其是对于宏观经济基本面不太好的城市来讲，其对于土地财政依赖度表现更为突出，比如杭州、宁波、温州等浙江省城市。

同策咨询研究部总监、置家网特约评论员张宏伟认为，当前，土地市场进入低迷期，部分城市甚至出现土地流拍事件，而这将直接影响到地方的偿债水平，甚至可能引发阶段性土地财政危机，这又进一步影响到地方政府公共设施的建设与偿债能力。

从目前各个地方政府应对措施来看，各地政府普遍采取的手法是“救市”，并且部分城市如杭州萧山、南宁、无锡、天津等已出台“救市”措施，这些措施或出台刺激首套自住需求、或放松限购等调控政策执行力度、或降低土地竞拍门槛，以此稳住房地产和土地市场下滑态势，此举被视为地方对土地财政的依赖使然。

土地市场较为低迷期，房企应把握拿地“换仓”好时机

国家统计局数据显示，2014年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款（出让金）2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。