近一年，在楼市调控政策以及各地土地拍卖政策的多方作用下，全国土地市场出现降温，开发商拿地热情减弱，拿地策略愈趋谨慎。与前些年大房企普遍将目光锁定市中心的优质地块不同，2018年河北不少房企频繁拿地各城市的二环、三环外的边缘区域，以及各地的新建城区，开发“脚步”纷纷外移。

1.房企频频拿地 “城市边缘区”

根据百度百科，城市边缘区是指“一种在土地利用、社会和人口特征等方面发生变化的地带，它位于连片建成区和郊区以及具有几乎完全没有非农业住宅、非农业占地和非农业土地利用的纯农业腹地之间的土地利用转换地区”。

近两年，河北各城市建设纷纷提速，多地将周边区县纳入中心城区，城市规模不断增大。随着城市的扩容，新建区域的大量可供开发建设的土地也陆续进入土地市场。与主城区相比，新建城区的土地开发成本相对较低，且大多不受限购、限贷等楼市调控政策的限制，由此吸引了开发商的关注与投资。

以石家庄为例，据燕赵都市报房地产传媒中心统计，2017年石家庄国土资源局共挂牌出让166宗国有建设用地使用权，其中鹿泉区、藁城区、栾城区三个新建区及周边的正定县、正定新区的出让地块为120宗，占到总出让地块的7成以上；2018年，石家庄共成交土地177宗，其中新扩建三区及正定县、正定新区出让土地102宗，占总出让地块近6成，仅鹿泉区一区年内就出让地块68宗，占据各区榜首。

无独有偶，记者调查发现，“城市边缘区”已经成了各大房企争相拿地的主力“阵地”之一。邯郸市的东部新区、冀南新区、邯山区，张家口市的宣化区、下花园区、万全区，唐山市的丰润区、开平区、曹妃甸区……各城市的新建区及周边区县已经成了房企开发的“新战场”。

与前些年大房企纷纷向一二线中心城市集聚不同，近几年，三四线城市已经成了土地市场的“主力军”。中国指数研究院的统计数据显示，2018年，全国300城市土地出让金总额为4.1773万亿元，同比增加2%。其中，一线城市土地出让金为5517亿元，同比下降12%；二线城市土地出让金为20520亿元，同比减少1%；三四线城市土地出让金15736亿元，同比增加15%。

分城市来看，开发企业拿地策略正从大城市向中小城市倾斜；从单个城市开发规律来看，开发企业正从中心城区向城市边缘区域转移。

2.土地开发成本低 迎合刚需市场

对于拿地城市边缘区域的初衷，有开发商表示，一则，城市边缘区域的土地大多为净地，开发流程简单，拿地成本相对较低，开发周期较短；二则，在主城区全面限购、限贷、限售的大环境下，周边不限购区域的房源更多承接了城市的外溢需求，具有可操作的空间；三则，在楼市成交高峰期过后，市场需求已经转向以刚需为主，性价比更高的周边区域项目市场接受度较高。

以石家庄为例，根据统计数据，2018年鹿泉区共计出让土地64宗，占据石家庄各区榜首。其中，成交土地面积约合1829.8亩，成交总价286231.3602万元，亩单价约合156.43万元；而主城区中土地出让宗数最多的区为长安区，共计30宗，涉及土地面积1226.7亩，土地成交总价968300万元，亩单价约合789.35万元。仅从亩单价来看，主城区长安区的地块平均亩单价约为鹿泉区的5倍。

另据安居客、58同城、石家庄买房网等平台提供的数据来看，2018年12月石家庄长安区的二手房挂牌均价约为15818元/平方米，鹿泉区的二手房挂牌均价为10933元/平方米。粗略计算得知，长安区的二手房挂牌价格约为鹿泉区的1.5倍。5倍的拿地成本，1.5倍的成交单价，从综合开发成本来看，鹿泉区的开发成本远低于长安区。

另一方面，业内人士指出，近几年，河北各地城市轨道交通、主干路外延等城市交通路网的提速，也为城市边缘区域的房地产项目开发建设提供助力。需求外溢已经成为各城市楼市发展的一个普遍现象。

3.年末土地出让不停歇 房企布局来年市场

尽管临近春节，河北各地的土地市场并没有“停歇”，开发商纷纷拿地布局来年。近日，记者调查发现，河北石家庄、保定、邢台等多地均有土地挂牌出让，多家房企成功拿地，涉及补证地块及待开发项目。

就省会石家庄来看，1月份截止21号，石家庄主城区、正定县、鹿泉区、栾城区已经分别迎来多批次土地出让活动，主城区6宗地块、鹿泉区4宗、正定县1宗、栾城区1宗地块成功出让，其中涉及天山熙湖三期、明瀚花香城等补证项目。此外，1月份鹿泉区、高新区陆续有多宗地块挂牌。

一方面是土地市场的密集挂牌、出让，另一方面也伴随着地块的频繁流拍。1月份，石家庄挂牌出让的地块中，再次有多宗地块流拍、停拍，涉及学府名城等补证项目，也包含部分净地地块。

与前几年相比，2018年全国土地市场降温明显。中原地产研究中心统计数据显示，2018年全年，一二线城市合计住宅土地流拍高达382宗，是最近6年来最高纪录，同比上涨167%。与一二线城市相比，三四线城市的土地流拍情况相对较少，但是受整体市场环境的影响，开发商拿地时也愈加谨慎。

对于土地市场流拍现象加剧的原因，中国指数研究院认为，一方面是部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，房企的利润空间被压缩；一方面是楼市限购、限贷款等调控城市范围增大，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，房企回款压力较大；另一方面是房企融资渠道持续收紧，致使房企拿地更加谨慎。