取消摇号售房、暂停向企事业单位售房、延长贷款年限、停办商专公贷款……在“因城施策、分类指导”的要求下，近段时间，全国个别城市陆续出台相关金融及楼市调控政策。各地“微调”楼市政策的推出，给年底的楼市注入了一丝“涟漪”。

市场的变化，政策的调整，也使得开发商、购房者、二手中介等各类市场主体的心理预期出现转变，河北楼市在城市间、区域间、房企间的分化进一步加剧。

因城施策发力 年底多城市政策微调

随着限购、限贷、限售等基本调控政策的不断发力，到2018年底，全国各地房地产市场大范围走稳。此后，在“因城施策、分类指导”的政策指导下，近段时间，青岛、石家庄、海口等多地相继出台相关楼市政策，分别对当地的房地产市场进行“微调”。

从近期各地出台的楼市调控政策来看，内容涉及公积金购房、摇号售房、贷款年限、商转公贷款等多个方面。例如，青岛市高新区于2019年元旦起暂停执行商品房公证摇号售房规则；杭州市某银行推出一款“接力贷”产品，该产品最长贷款年限可到80周岁；石家庄自2019年1月1日起，停止办理住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款业务；海口暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅……

各地调控政策的推出，也在开发商、代理机构、购房者等相关群体中引发不同“反应”与“解读”。有的开发商趁机继续走量，有的则宣布将“涨价”；有的购房者选择年底“上车”，还有的选择继续观望。每次政策的推出，似乎都在牵动着人们的“敏感”神经。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期全国部分城市出现了政策调整，“这说明政策放松会考虑很多内容，目前是试探阶段，比较谨慎。”严跃进认为，“对于涉及房价、市场交易秩序、市场预期等概念，政策的松绑相对会谨慎，不会轻言放松。对于市场成交量、库存、物业结构等概念，政策上相对会有所放松，体现了‘政策分类指导’的导向。”

心理预期转变 买卖双方展开“拉锯战”

市场的变化、政策的调整，也在一定程度上影响着人们的心理预期，反映到房源成交上，则表现为买卖双方的“拉锯”。

近段时间，因为个别城市放开限售、限价等政策的推出，河北的个别楼盘曾一度放出“元旦后涨价”“春节后涨价”等消息刺激购房者。而据调查，目前来看绝大多数的楼盘项目并没有调高价格，甚至个别项目还推出更优惠的购房政策。对于这样的“烟雾弹”，有业内人士指出，这实际上是一些楼盘“逼定客户”的销售“套路”，也是一种“心理拉锯战”。能否取得好的销售效果，则取决于购房者的心理预期。

而这样的拉锯战，在二手房市场上表现得更加“淋漓尽致”。“11月初开始看二手房，12月份的时候曾看中了桥西区某小区的一个小两室房源，当时挂牌价为128万。中介告诉我这个房子在一个多月前曾以132万元‘差点出售’，因为过户过程中发现买主没有购房资格而‘告吹’，让我趁着现在降价赶紧‘拿下’。到我谈单的时候，正好赶上一些城市放开限售，朋友圈个别楼盘宣称元旦后涨价。当时房主坚持要以原来的成交价132万与我签单，觉得性价比不高我选择了放弃。近日，中介告诉我这个房子最后以125万元成交。”石家庄购房者小高讲述了他“戏剧”的购房经历。

业内人士指出，临近年底，一些二手房业主由于自身资金周转、房屋置换、对未来预期降低等原因，下调房源的挂牌价格，期望尽快变现。另一方面，还有一些业主，在经历过楼市“高点”后不甘心降价，依旧处于观望状态，期待年后楼市能回暖。与新房市场一样，二手房市场也呈现买卖双方的“对赌性”。

“大考”来临 河北楼市分化加剧

随着因城施策的调控政策的推出，各地房地产市场也正呈现出不同的特点，楼市分化开始加剧。

从城市层面来看，2018年河北各地纷纷出台有针对性的地方性调控政策。有的从需求端着手，鼓励刚需，严控炒房；有的从金融角度考虑，严格监控贷款用途，防止挪用资金购房；有的从供应端着手，严防开发商捆绑销售、拒绝公积金等违规销售行为。

在分类调控政策的指导下，2018年河北各城市的楼市发展亦呈现出不同的特点。具体来看，石家庄、廊坊、保定等此前房价涨幅较大的城市市场开始降温，房价出现回调；邯郸、邢台等未限购城市的楼市房价则由小幅上涨转向平稳；个别四线城市则一度经历了一波上涨。河北各城市间的楼市发展出现分化。

另一方面，从开发企业来看，随着市场的降温，房企之间的分化也逐渐加剧。四季度以来，为加速回款，河北多地房企通过“降价销售”来加速走量，而即便降价走量，市场上的“声音”也往往只有品牌房企，那些资金实力弱、回款难的中小房企，往往早就被市场“遗忘”。在楼市趋稳的大环境下，房企间的竞争开始加剧，一些中小房企正面临生存考验。

近日，中指研究院发布的《2018年房企销售百亿榜》显示，2018年共计156家房企跻身百亿军团，较2017年增加12家，市场份额超75%。业内人士指出，随着市场的调整，楼市将上演寡头房企的规模竞争赛，行业资源将进一步向寡头房企集聚，那些业绩不济，融资能力不足，抗风险能力不强的房企，最终或将退出市场或被大房企兼并。