今天（1月8日）丁祖昱评楼市年度发布会在上海召开，通过大数据，分析2018年房地产市场，穿透房地产周期，诠释未来的我国房地产行业未来发展方向。就大家关心的调控、房价、地王、货币放水、2019年楼市走向等热门话题进行了预测解读。

2018年房地产市场回顾

会议一开始，丁祖昱复盘他对2018年房地产市场的十大预测，其中，他关于租赁市场的发展方向预判相当精准，他认为2018年将以存量为主、以个人为主，以市场化的运营为主，完全符合目前的租赁市场的发展。

紧接着，丁祖昱对2018年房地产市场总结出了八大困惑，包括土地流拍、地王难产、各色维权、限制降价、产品降级、租赁乱象、去化困难和资金承压等情况。他认为，刚刚过去的2018年房地产行业的资金寒冬，无论是银行还是金融机构都难以为房地产企业提供资金支持。2018年土地市场都靠三四线城市在支撑，三四线城市的土地出让的总面积接近80%。未来一年内将是房企债券到期高峰，国内的信贷环境仍将相对收缩，房企融资成本会继续上升。

在一手房销售市场上，一线城市基本持平，二线城市是2018年的中流砥柱，三四线先升后降，目前下降的趋势还在持续。而在二手房销售市场上情况不是特别好，在二季度以价换量稍微有所上升之后，但基本从6月份开始一路下跌，在11、12月份回稳，且二手房成交中大多集中在中小面积上，刚需客户仍然占据了二手房的主导。

丁祖昱提到了房地产行业的融资市场，2017年在港新上市内房企仅1家，而2018年在港新上市内房企达到了6家，除了房企之外，物业公司也是2018年上市的主力。2018年有6家物业企业、1家服务企业赴港上市。

2019年楼市的三大趋势

在谈到2019年的楼市时，丁祖昱认为2019年房地产更将发挥中国经济压舱石的作用，政策相对宽松且落“地”;各城市分化加剧;企业从高速增长转为有质量的增长，多元化态度更为谨慎。

丁祖昱认为，城市间商业表现差异巨大，其中上海、深圳、西安表现较为出色，而郑州、大连、天津则相对逊色。从三个维度可以发现商业地产在分化。首先是“开和关”，2018年购物中心净开业数384个，而百货的净开业数为-7个;其次是“好和差”;最后是“大和小”，从新开业大型购物中心来看，超半数的新开业购物中心面积为10-15万平方米，占52%，超过25万平方米的新开业购物中心占5%。

丁祖昱表示房地产“高增长模式已不可持续”，市场容量短期高位维持之后，将会面临全方位回落，此外，行业的杠杆率也达到了高位，2015年至2018年上半年的净负债率呈上升趋势。作为地产行业的龙头万科，今年已经提出了“收敛聚焦”的发展策略，其中也包括对非开发业务线的梳理，这些都意味着未来房企在多元化业务探索方面的态度也会更为谨慎。

独家数据，众多劲爆猛料

丁祖昱的数据显示，2018年房企们日子似乎并没有想象的惨淡，仍然创造了许多令人震惊的记录：百强房企在2018年卖了10万亿的房子，这是一个前所未有的销售额！

这其中，前30强房企抢了半壁江山。房企集中度很高，而且每一年的集中度都在上升，2019还会继续上升。强者恒强的局面，最近几年都不会改变。而且，千亿房企中，2018年就新增了13家，这是史上最高的数字。

更震撼的是，有数据显示，百强房企共有一万个楼盘在售。单项目成交额高达8.7亿元。

还有一个令人震惊的数据，2018年卖出的一半的地，都被10家房企拿掉了，所以2019年乃至未来一段时间，还是他们最强。

2019年楼市十大预测：

丁祖昱通过对新一年的房地产市场走势进行全方位前瞻，对2019年的国内楼市进行预测。

1、2019年房地产仍是中国经济的压舱石和稳定剂。

2、就最近央行放水的事件，丁祖昱认为，货币放水难解楼市之渴，短期对楼市不会有太大影响。不要对短期市场过度乐观，还是要做好相对坏的准备。2019上半年可能是最近10年最差的一个上半年，无论是对房地产行业还是对中国经济而言，都是非常困难的。

3、关于楼市调控，2019年限价限购限售限贷政策有望放松。

4、关于地价，丁祖昱坚称，2019地价还会降，对很多城市来说，地价进入底部区间，房企可以抄底。2019前3个季度是拿地好时机。弱势市场拿地，火爆市场卖房，大家都懂得。

5、预测2019年销售金额会回到13万亿，地产规模会下降10%！其中三四线城市回落会比较大。

6、提及最看好的城市，丁祖昱表示，2019年仍然看好海南。

7、2019年房地产市场购买力会下降，刚需房要警惕！2019年开发商的产品要“降级”，面积要变小，50、60平的两房三房，才能受到刚需的青睐。

8、2019年租赁市场面临大洗牌，背靠房企这棵大树才能活下来。

9、2019年更看好物业管理，相比而言，他不看好商业地产。商业地产要求高，冰火两重天。比商业更惨的是办公，每年都要去库存。

10、2019年丁祖昱最看好的地产股：碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉。