房地产公司境外发行美元债的“漏洞”或将终结。

6月28日，据媒体报道，发改委正考虑禁止企业发行364天期限的美元债，以防范风险。原因是，目前短期美元债的发行没有明确的事前监管机构，很多企业发行364天期美元债仅在外管局做备案，并没有向发改委进行事前备案。根据2003年的《外债管理暂行办法》，境内中资企业举借1年期以上的中长期外债须经国家发改委审批，举借1年期以内的短期外债需由外管局备案。不过，外债业内人士表示尚未收到这一通知。

根据Bloomberg美元债券发行数据，2018年前6月，中资房地产公司总计发行364天期美元债16笔、总额113.5亿美元，超过2017年全年的104.7亿美元。发行的房企包括绿地、花样年、碧桂园、万科等。

除美元债，银行业人士反馈，自二季度开始，大部分银行对房地产类贷款发放比以往更严格，额度更加紧张，中小房企难以拿到资金。

利率倒挂的“漏洞”

“从2017年开始，364天期限美元债比较普遍出现。364天期限的美元债是一直存在的漏洞，因为可以直接发债，不一定要通过发改委审批。”彭博行业研究分析师孔令仪说，这可以理解为监管上的缺口。需要短期资金的地产商，使用这一渠道“补血”，可以实现快速再融资，但是融资成本比较高，而且不够一年又要归还。

一般而言，债券融资期限越长，融资利率越高。但是由于这一“漏洞”的出现，364天期限的地产美元债与中长期限美元债出现一定程度的利率“倒挂”。

例如，花样年今年6月5日发行1亿美元364天期美元债，利率8.5%；3月1日发行的3.5亿美元3年期美元债的利率为8.375%。6月27日，绿地公告将发行2.5亿美元三年期浮息债券，票面利率为3个月美元Libor+4.85%，而2018年二季度，随着美国加息，3个月美元Libor涨破2%，目前稳定在2.33%附近；而6月26日，绿地发行2亿美元364天美元债券，利率为7.875%。

发改委也明确表示引导规范房地产企业境外发债。6月27日，国家发展改革委有关负责人在答记者问时表示，引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

究其原因，“近两年，我们注意到，部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。”发改委发言人表示。

“在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。”中原地产首席分析师张大伟认为，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。海外融资成为很多企业的选择。前5月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔，293.72亿美元，同比上涨130%。其中5月单月发行金额达32.9亿美元。

二季度地产信贷更紧

“今年地产融资，从二季度开始已经很紧张了。大部分银行对房地产类贷款发放是控制的。”一位股份制银行房地产金融业务负责人表示。

从数据看，今年前5月，房地产开发企业到位资金6.2万亿元，同比增长5.1%；其中，增长部分主要来自地产销售。具体为，卖房所得的定金及预收款2.01万亿元，增长12.7%；自筹资金1.95万亿元，增长8.1%；但贷款1.02万亿元，下降2.8%。

多位地产行业人士反馈，今年地产融资尤其困难，中小房企很难从银行拿到贷款。

监管对房地产开发融资持续高压。多地银监局近期发文要求，加强对房地产开发企业分类授信管理，严格执行名单制管理，结合住房和城乡建设部门公布的房地产企业资质动态考核及信用评价结论，强化房地产开发企业资质审查和信用评估，严把信贷准入关，合理确定授信额度。6月14日，河南银监局对浦发银行(600000,股吧)郑州（楼盘）分行罚款30万元，原因是违规向房地产项目贷款。

6月20日，审计署披露审计报告，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元。审计署金融审计司主要负责人在接受媒体记者采访时指出，审计3家金融机构发现，业务经营方面的问题主要包括：违规向地方政府融资平台或实际承担融资平台功能的企业，向高污染、高耗能企业，以及向土地储备中心、“四证”不全的房地产企业提供新增融资等；违规向不符合条件的企业提供贷款、办理票据贴现、黄金租赁等业务。

地产债券融资冷热不一，多家房企以偿还到期借款为用途的公司债近期获得放行。

6月26日，远洋地产获批发行20亿元公司债，所募资金用于偿还借款。6月22日，绿城地产获批发行30亿元公司债，借款用途全部用于偿还到期或行权公司债券及其他借款。景瑞地产也于6月22日申请发行35亿元公司债。

不过，5月房企发债遭遇“中止”。5月30日，合生创展拟发行31亿元公司债遭到“中止”，该公司正在申请发行100亿元住房租赁债券。5月28日，碧桂园拟发行的一笔200亿额度的小公募债，状态显示为“中止”。

去年末以来兴起的住房租赁债券方面，5月29日，广州（楼盘）富力地产60亿元住房租赁专项公司债券遭遇“中止”。5月25日，花样年拟发行50亿元住房租赁债券“中止”。保利置业、合生创展、龙光控股等正在排队等待交易所审批住房租赁债券。