分析称房地产政策或进一步松动 甚至松首套房信贷（2）

扫描到手机 各地楼市 来源：新文化报 发布日期：2015-04-01 07:56 字号：T|T

摘要：中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策。值得注意的是，，财政部、国家税务总局联合发布消息，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策。

B贷款60万增加14万的成本

然而，首付降低并不意味着这笔钱就省下来了。上海易居房地产研究院研究员严跃进帮购房者算了一笔更细致的账。

还是以总房款100万元为例，按照目前大多数城市首付6成的比例计算，首付款是60万元，需向银行贷款40万元。

这40万元按照商业贷款计算，在20年期等额本息、最新基准利率5.9%的贷款条件下，还款总额为68万元，月供2843元。

(注：按三部委新政“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，二套房贷利率具有目前普遍基准利率上浮10%降至基准利率的可能性。)

如果按照4成的首付比例计算，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。

这60万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算，还款总额为102万元，月供4264元。

总结：

6成首付下，首付+按揭贷款=60万元+68万元=128万元

4成首付下，首付+按揭贷款=40万元+102万元=142万元

这样对比，要增加14万元的成本。

C省下的20万元首付可投资其他

值得注意的是，资金是具有时间价值的。同样20万元，跟一二十年后的价值完全不可同日而语。

把省下来的这20万元首付存起来或者是去做其他投资，用来缴纳多出来的月供就绰绰有余了，还有利息赚。这也是此类政策背后的一个政策导向，即让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。

为何一起出台这么多政策？

去年“9·30”房贷新政后，房贷利率虽然开始下降，但“量”依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力。另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

那么，这一揽子“新政”到底是“救市”还是“救急”？去年，房地产商们翘首企盼，巴望中央出台“救市”之策。但是，一番苦等迎来的是政策面的静默和市场面的萧条。无奈之下，各城各地悄然开始放弃地方限购政策，商业银行限贷、公积金房贷首套房门槛降低也渐趋松动。

过去两年，是中央强行戒断地方政府对楼市依赖，这是挤压楼市泡沫的应有之举。但是，另一方面，促使楼市回归市场常态，绝非要让楼市随市沉沦，更不是让前些年楼市宏观调控的成果付之东流。因而，考虑到现在各地的楼市境况，一揽子楼市利好政策不是“救市”，而在某种程度上实际是“救急”。

首先，一揽子楼市“新政”会释放社会刚需—首套房的安居诉求和二套房的改善诉求。公积金房贷降低门槛和首付比例，能满足这两种刚需，而绝非放水投机，虚热楼市。

其次，一揽子楼市“新政”要点在于消化存量，盘活在建楼盘，避免“鬼城”和烂尾风险，逐渐恢复市场信心。

其三，“新政”突出保障性住房的调节作用。在确保定量建设的同时，适当购买现有存量商品房以充实保障房。

责任编辑：闫蕊 关键字：房地产政策

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