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长期看房价早晚要涨未来十年至十五年房地产业仍将有足够需求

扫描到手机地产声音来源：21世纪经济报道发布日期：2014-09-21 09:53 字号：T|T

摘要：我认为房地产市场很可能会持续负增长一段时期，即房价和销售额、销售量继续负增长。但随着调控政策的逐渐放松，房价会回到接近于零增长，或稍好一点的局面。从长期来看，考虑城镇化、人口流动、需求和房屋折旧等因素，未来十年至十五年，房地产业仍将有足够需求。

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生认为房地产最危险的时候已经过去了。今年两会前后比较危险，那时候房地产各项指标出现了跳崖式下降。但当时大家都没看清形势，所以也没有出台相关政策。现在从增速下降发展到了负增长，但是负增长区开始稳定，预计四季度会平缓下来。

限制政策应及时放松

我认为,如果早一个季度解除限购，房地产形势会好得多。因为限购、限贷、限售、限价这“四限”政策是在房价急剧增长时期出台的，不适用于当前房地产和经济下行时期。

如果一季度没有过紧收缩房地产信贷，整个房地产市场就不会出现跳崖式下行。对刚需部分来说，不仅没有恢复到正常中性的利率水平，反而上浮了抵押贷款利率。所以从数据可以看出，个人抵押贷款增速下降太快，开发商资金回笼慢，造成了很多问题。除自住需求外，改善性需求也不应该被打压。

我认为房地产市场很可能会持续负增长一段时期，即房价和销售额、销售量继续负增长。但随着调控政策的逐渐放松，房价会回到接近于零增长，或稍好一点的局面。从长期来看，考虑城镇化、人口流动、需求和房屋折旧等因素，未来十年至十五年，房地产业仍将有足够需求。

房市持续低迷对经济形成负拉动

在经济换挡期，房地产能起到稳定经济的作用。但现在，从各项数据来看，房地产对经济形成的是负拉动影响。

固定资产投资同比增速从1-7月的17.0%下降至1-8月的16.5%，为13年来最低。一般认为，房地产投资增速下降至18%，经济就会出问题，但现在已经下降到13.2%，对经济负拉动作用太大。房价的双控指标是，增速不能高于GDP增速，不能高于人均收入增速。最近，华尔街日报的数据显示，7月份中国70个城市房价同比增长2.43%，显然比GDP增速慢多了，且从8月份环比数据来看，十大城市房价增长全部为负。所以我觉得房价下跌需要引起关注，要对经济低迷期做好准备，经济下行加剧了房地产市场下行，房地产价格下行反过来又加剧了经济下行。现在开发商资金紧张，未来投资肯定会下降，所以明年楼市也会继续低迷。

房地产金融链条需要更多工具

我的判断是，房价不会崩盘，经济也不会硬着陆。但是中国房地产问题的根源在于：土地和金融。

国家统计局数据显示，截至2013年底，84个重点城市处于抵押状态的土地面积为40.39万公顷，抵押贷款总额7.76万亿元，这7.76万亿的土地贷款实际上形成了土地金融。开发商买到土地后，马上到银行抵押，形成了银行7.76万亿的抵押贷款余额，而且这仅仅是84个城市的量，全国一共有600多个城市，这个问题不容小觑。

现在房地产市场想要走出困境，不能仅依靠改变贷款政策，其实中国在整个房地产金融产业链上缺少工具。美国的房地产项目从一开始就有各种不同的金融产品，开发商的自有资金只占5-10%，而中国的要求是35%甚至40%；美国的房地产在开发中期有开发贷款、个人抵押贷款；在房地产商退出时有房地产投资信托基金（Real Estate Investment trust, REITs）、资产证券化等工具。中国的房地产业在整个金融链上只有个人贷款和开发贷，这是远远不够的。

责任编辑：张燕凯关键字：房地产政策房地产需求房价上涨