毛大庆:房地产市场有三件事谁都逃不过(4)
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地产声音
来源:观点地产网
发布日期:2015-01-21 10:12
字号:T|T
摘要:“这不是悲观和乐观的问题,房地产市场上有三件事谁都逃不过去。”当问及2015年楼市是否会如任志强所预言的在9月份回暖,毛大庆在答谢会上直言。
现场提问:目前国内房企的轻资产运营已达到一个什么样的水平?
做的都很难,都在外边找寻一些外资。中国几十万亿的资金怎么不用起来呢?就在于市场你不占领别人就会来抢,就是这个道理,外资都看好这块。
现场提问:您提到地产行业转型,但万科现在租赁收入占全部收入的比例只有1%,其中北京区域租赁占比如何?
目前我们租赁收入主要在北京,但北京区域的第一步还不是转型而是固本培元的问题。因为北京区域比南方这两个区域更艰难,城市面临着经济结构深度调整的问题,东三省是很困难的,这些城市到底怎样恢复经济活跃度,将是我们将要面对的现实问题。
现在万科在这些城市的团队资源分布还可以,不是第一就是第二的市占率。下一步,公司更多的会帮助他们把经营结构搞得更合理,比如提高经营效率,优化经营成本,精干人力成本。然后慢慢随着市场的变化而让其随之渐渐转型。
北京区域的转型发动机就在北京公司,要转型所有尝试都在北京,然后在剩下这些城市做某些方面的试验,比如说太原、济南、青岛等地尝试一些新东西,主要的城市还是固本培元,未来这一年将把手上现有资产做的更好一点,北京率先探路转型,这是很重要的一个策略。
现场提问:北京的区域政治关系也是很复杂的,万科在处理这些关系时有哪些原则和禁区?
这个问题挺逗的,最近北京大学周其仁教授就这问题刚和我聊过。北京的开发商面对这个事很复杂,我们认为,与政府之间大家首先是要交朋友,但这个朋友是机构和机构之间的朋友,并不是兄弟哥们之间的朋友。北京万科可能跟北京市建委和规划委之间有着非常好的沟通机制,两个机构之间就是好朋友。
但怎么建立机构之间的好朋友呢?首先一个公司的领导人很重要,一定要在特别重要的时候帮政府忙,比如房地产市场的变化,每次有问题的时候,需要给政府政府提出很多建议,甚至告诉他很多问题和危险。第二个就是要积极参与政府的工作。我们跟政府搞关系,可以跟一个部门的人全搞,就是我给他提意见出主意。
去年七八月的时候,我给市政府写过一个深度报告,大家也产生了一些预警,我告诉他们,我每个月在实时的监控有多少块地值多少钱,什么时候会入市,这些房子到入市的时候多少钱,成本会变成什么样。但我认为其实应该告诉他,包括REITS的问题,包括自住商品房因为这是新加坡执行了30多年的保障房制度。还有一个政商关系关键是你的实力,在今天的政商环境下,就忘掉以前的关系吧,大家就是靠实力,永远在这个行业里,让政府觉得你是公正的人,这是最好的政商关系,也是最安全的。
现场提问:佳兆业事件会不会在全国范围内引起反响,大家担心这个会影响到全国范围的房企楼盘。从您的角度来看,可能性大不大?
我觉得没到那么邪门的程度,佳兆业事件就是个案,肯定要做一个榜样,说这个事情出来确实要从根上把问题弄清楚。
我认为锁是调查的过程,锁也不能锁太久,总不能锁在那什么也不能干,这是不可能的。这是一个警示作用,就是这一类的情况不要再出现了,再出现以后可能到处都会出现这样的问题。当然,这也说明了这个市场消费者对房子的选择越来越看公司,一个透明阳光的公司就会变得越来越有吸引力,这是一个好事。以前是比谁关系横,这事以后没用了,回不去了。
现场提问:您有一个提案是有关英伦大都市圈的,能不能介绍一下?
这个是我对伦敦做了一个研究,伦敦本来也存在交通堵塞、雾霾等多方面的问题。他们也试图去分散,后来又聚回来,因为英国也老龄化了,首都伦敦也聚焦了将近1/3的人口,老龄化社会以后移动半径就弱了。
但为什么伦敦这个都市圈还能持续发展?一个是把政治圈做的很集中,就是国家政治权在一个城市里很集中,不会像我们这边东一个西一个的,所以它的行政功能变得特别集中。第二个是进行大量的轨道交通建设,伦敦的轨道交通是非常发达的,它把这个经济圈设定成了几个圈,但是仍然没有把产业都转移,很难做到产业都转移,因为这会增加居民上班的时间等各种成本,因为来回的量还是挺多的。
在这两方面外,伦敦很好地解决了居民的居住与上班问题,把城市中心的人都疏散了,周围该是学校就是学校,该是医院就是医院,让你确实能够在那生活,并不是让你上班也去那,那不可能的。所以,上班仍然要回到都市圈里,适度的分散就可以了。
当然,这些都是我提的一些建议,北京大首都的功能疏解,是我们需要实事求考虑的问题。比如说推进重点学校,名校办分校应该继续推行,这方面我可是有经验的,就是应该让名校承担更多的社会教育义务,名校应该成为产业集团。例如北京小学,就是北京小学教育集团,校长就是法人,不能有随便跑到房山去做一个假的北京小学,因为实行的是法人负责制,全是招聘教师,不要再搞教育壁垒了,这些事情是可以疏解的。
如果你把这些功能都弄清楚了,把原来政府壁垒都打破,把学校办出去,三甲医院多办几个分院,不完全靠政府来弄,也可以跟社会机构一起办。比如万科愿意办一个北医三院某某分院,但医生的培训、医院的水平标准不是万科定的,是北医三院定的,然后万科市场化来运营这个医院,医生的收入也能提高。这些机制打破之后都市圈自然就出来了。
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