北京万科吉林松花湖媒体答谢会虽已落幕，但郁亮、丁长峰、毛大庆和刘肖同台演出这出“四人转”则给2015开年的楼市留下了诸多“妙语”。

“这不是悲观和乐观的问题，房地产市场上有三件事谁都逃不过去。”当问及2015年楼市是否会如任志强所预言的在9月份回暖，毛大庆在答谢会上直言。

在毛大庆看来，未来楼市的发展首现需要考虑人口拐点问题，目前20-29岁的婚龄人口快速下降，而这部分人口是刚需、改善性房源最强大的客户群。

“1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口支撑房地产快速增长。而目前64年到70年生人已经把改善需求提前释放了，接下来具有购买能力的是85年到91年出生的这一批人。”毛大庆如此解释前些年房地产黄金时代出现的人口因素。

而对于社会总库存的去化问题，毛大庆则指出，2015年仍然是一个去库存的年，“所以不是乐观悲观的问题，这个行业就是面临转型。”其认为，目前中国的房地产行业，实际上还是一个很不成熟的行业，很多开发商都未能冷静下来提升对市场的洞察力和行业的判断力，而是“在风口里边跟着飞，飞到哪算哪，这个惯性还在”。

其认为，在目前的买地开发模式中，全中国人的房子户均套数已到1.03套，实际上我们并不是缺房的国家，只不过城市间有不平衡。北京可能是0.85-0.9之间，可很多城市早就过了1.1，而在已批未建的那些地建完后，这个数字可能会达到1.5-1.6。

此外，谈到在当前库存高企的情况下，房企依旧扎堆拿下高价地这个问题，毛大庆则明确透露，“万科其实也是可以拿地的”。但这当前背景下，“照这样拿我也不敢拿，不能让兄弟(刘肖)跳火坑里去”。

毛大庆认为，“北京拍地动辄就十几家报名，动辄就三五万的土地成本，房子动辄就七八万”的现状，着实有点太“过火”，“我还是替他们捏一把汗的”。

然而，他也指出就开发企业而言，不拿地就很难在一个市场立足下去，持续发展的状态推动着其必须去拿地，所有人拿地的状态都是这样。“当然，有些企业就是把土地当成资产，就相当于把钱拿去投资一个光伏发电或一个垃圾站，这种思路也可以。”

谈及万科近年来加码建滑雪场、建护工学校等逐渐做“加法”的动作，毛大庆则对媒体表示：“现在的所谓加减跟原来的概念不一样，万科原来专注做住宅，所以住宅这些年做得还不错，但这个行业已经变化了，所以我们要做些新业务。”

在其看来，做好这些新业务需要采用“新人类、新办法、新工具”。“新人类”是指聘用专业的人干专业的事；“新办法”即以创业的模式做新业务。“这个行业未来三五年之内，一定会出现很多派生的新领域，大家在这个产业链上找各种各样新的增长点。”

而具体谈到万科养老地产发展现状上，毛大庆称，理论上讲，养老地产是万科的一个试验基地，并不是真正意义上的模型。“目前，我们区域的两个养老地产，是纯粹意义的养老院形式，即养老院形式的养老物业。青岛项目现在的签约率已达到68%，实际入住率将近50%。”

毛大庆认为，虽然目前万科在养老地产上的尝试已在慢慢扩展中，但业务的开展还是会遇到一些问题，而其中关键则一个则是医疗，“所以，把卫生站点全部盘活，并将其与养老机构进行对接，这样就能解决很多问题。”

另外，万科还一直都在考虑建一个自己的职业培训学校，用于培养自己的护工和护理人员，他们可以不需要太高的学历，但需要非常成熟的护理经验，这个问题很快会摆在养老业的面前。其称：“目前我们正考虑在山东、天津、北京之间设立几个这样的学校，一方面用来支持养老院运营，另外一方面，也试着开展培训业务，这就是全产业链。”

以下为万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)高级副总裁毛大庆在松花湖接受媒体采访的问答实录整理：

现场提问：目前，万科的养老产业提案已在北京试点，能不能谈一下过去半年的感受？

毛大庆：

这也是我们想聊聊的事。理论上讲，养老地产是我们的一个试验基地，并不是真正意义上的模型。目前，我们区域的两个养老地产，是纯粹意义的养老院形式，即养老院形式的养老物业。青岛项目现在的签约率已达到68%，实际入住率将近50%。北京这个项目有几个特征，一是去的人特别多，到现在为止200个床位已接待了300多个问询的人，实际转迁比例超过40%，即10个人来看，会有4个人来住；二是年龄比预估的大，原标准线设定在60-70岁，但实际都接近80岁乃至85岁，比预估年龄提高了10岁，子女送来的比率高。

这里面的孤寡老人占60%以上，其子女的情况比想象的要好，大都是没有能力照顾老人的双职工或是长期出差、在外地工作的人。对这部分人来说，年纪大的父母对护理的要求比想象的重，这就带来成本的提升，包括护工的素质培养等问题，这个产业实际上是带有一系列自身规律的东西。

在付费问题上，万科不做会员制，因为后面不可知的事情太多，我们最长的就是12个月，短的也要超过一个月，太短不好弄，未来可能出现三五天过渡型的。

这个付费有一个特征，一方面是子女觉得万科的养老物业做得很好，都愿意花钱把父母送过来照顾；但老人不愿意接受子女的钱，这种案子特别多，这是一个特别有意思的现象。把这些东西叠加在一起，按生意模型中的运营回报率来计算，青岛项目实际入住率超过70%，我们运营就开始有利润，但资产回报周期极度漫长，与运营酒店面临同样尴尬的问题，轻则20年都是正常的。

另一个问题则是医疗，如果动辄都是80多岁的老人，医疗肯定缺不了，现在我们必须提供这个服务，比如我们与周边医院定点，安排车把老人送过去或把医生接过来坐诊，跟这个设施相匹配的医院非常重要，恭和苑在北京就是个成功的案例。

这里，政府方面的问题在于，其长时间配不上大夫和护士，即便有，他们中实际上对老年病有经验的人也是寥寥无几。恭和苑这个案例比较好，首先是因为朝阳区卫生局当时便将双井社区卫生医院直接托管给恭和苑管理方，将其变成了一个可收费的小医院，这个社区的百姓和养老院老人在收费上享有优惠。这种模式打破了原来社区卫生院的机制，把它变成社会化的医院，但牌照还是政府给的。

所以，把卫生站点全部盘活，并将其与养老机构进行对接，这样就能解决很多问题。刘总刚开始在杭州做养老地产是准备出售的，后来变成想要自己经营，并引入了浙江医科大学第一分院。由于养老院中聘任的都是主任和专科，所以社区普通老百姓来看病的较多，养老院问题也就一下解决了。

我们要把它放到机构里边去解决医疗问题，医疗的社会化和养老的社会化要同步进行，因为那么多开发商都投资做大医院不可能，所以把政府的医疗卫生站盘活给养老院运营就行了，窦店镇政府就直接把窦店中心医院对接给我们的窦店项目。

此外，像恭和苑这类的模式，应该广泛在北京发展。还有就是养老运营机构会产生一笔别的收益，其运营起来相对宽松一点。