现场提问：这些高价地会不会砸在手里？

我没下这结论，我这么说会有一堆人把我打死的，但我还是替他们捏一把汗的。其实，我也是可以拿地的，但是北京区域投资中我将50%投给刘霄，但是拿得着拿不着是个问题，我可以投在这但是未必拿得着，照这样拿我也不敢拿，我就继续往火坑里蹦，我也不能让兄弟跳火坑里去。

现场提问：您觉得2015年北京市商品房成交能超过5万套吗？

我觉得够呛，我说的是不含二手房。因为本来供应就少，我们有一个数据监测团队非常准，去年是出让了2000亿的土地，商品房大概30%左右，因为卖的地大概有一半都是商品房，而在这些商品房中大部分都是高价房。

但是，这反过来可能会刺激二手房交易，目前二手房交易比去年活跃不少。为什么呢？二手房的交易价目前在5万左右，例如棕榈泉、公园五号。所以其反过来会刺激城里的二手房交易，可能会有一个相对较好的正向变化。从地段和性价比来看，二手房还是有好处的，只不过付款困难，要求付款程度高不贷款。

现场提问：这么多开发商做高价房，肯定不是一个轻率的决定，必然存在一个理性的逻辑在背后支撑他们去做看似不太理性的行为？

我也有同样的思考，先讲两个规律。过去60多块高价地的集中度并不高，是这家拿一块那家拿一块，不是一家拿了60块。第二，就开发企业而言，不拿地就很难在一个市场立足下去，持续发展的状态推动着其必须去拿地，所有人拿地的状态都是这样，拿下来就是胜利，拿回去就开始出汗这个地方怎么办。此外，还有一些企业就靠着一块地来运营，可以不卖或卖得很慢，比如说霄云路8号，现在就转成出租型物业，将来做高端服务式公寓，这也是一种把社会库存拿去变成出租的方式。

所以，有些企业就是把土地当成资产，就相当于把钱拿去投资一个光伏发电或一个垃圾站，这种思路也可以，也不是说就做不下去。

现场提问：大概去年11月份，北京平谷又刚出了两块地，一个是纯粹的养老设施，北京集中调整地块是不是意味着新的动向？这些地块对你们有多大的吸引力？

我们对这些地都挺有兴趣，但是我要算一个问题，这些地还是公开出让的，土地价格随着竞拍提上去了，但物业资产总成本摆在那，而且从养老地产中收到的钱是很有限的。

养老产业特别有意思，现在跳进去先吃这个螃蟹，也就会有收获未来的可能，因为我掌握了它的管理能力和技术，将来我的品牌就出来了，但是我得熬，前面那些年就是投入期。

此外，我们还有两个基本问题没解决，一个就是医疗保险制度，我们公积金是一个人分三个帐号，其中有一个帐号占20%的比例，是永远都不能动的，但在新加坡60岁之后，这部分公积金是已经可以动的；第二个问题是医保，老人能不能打破区域限制就近医保也是个问题。

现场提问：十年前没人想到万科会建滑雪场、建护工学校，这样的加码会不会让公司变得越来越臃肿？未来会不会尝试做减法？这个取舍是什么？

所谓加减跟原来的概念不一样，万科原来专注做住宅，所以住宅这些年做得还不错，但这个行业已经变化了，所以我们要做些新业务。

我们提出新业务要让一线去发挥，让基层去创造，但不见得每个新业务都能够搞大或都做成主力业务，所以才变成了小草业务、大树业务、灌木业务，有的可能就是小草业务，有的可能慢慢滋长出一个东西来。

另外，这个臃肿其实是一个虚的概念，实际上，从房地产开发领域来看，重资产是一种臃肿，首先不是重资产经营的，第二个就是人，干这个事的这群人得为这个事创造未来的价值，这是一个基本原理。第二个原理是，这个新的业务产生，一定采用新办法即“新人类、新办法、新工具”。

一个是新人类，这些人就不是原来开发的人，他们是专门研究滑雪的，要专业的人干专业的事。第二个是新办法，干这个事情，未来可能出现创业，即以创业的模式，比方说员工创业，组建一个合伙公司干一个万科的新业务，这就不存在你说的臃肿问题。这个行业未来三五年之内，一定会出现很多派生的新领域，大家在这个产业链上找各种各样新的增长点。

现场提问：最近万达商业提出做轻资产，您预计REITS在中国到底什么时候才会形成一个气侯？您怎么评价国内房企在轻资产方面的水平和现状？

REITS这个事我是最感兴趣的，我最近写了一个论文，就是关于中国房地产的资本化问题。这个事情我预感不会太远，可能也就是近两三年之内会出来的。实际上，这个事情已由不得你想不想干，因为目前整个国家的资金使用效率是很差的，很多地方政府的钱都发挥不出财政优势，比如说社保。

第二是类似民间的游资，中国150万亿的个人总财富，95万亿在房子上，还有50多万亿在民间储蓄，然后就是各种各样私人拥有的钱。这代表什么问题？我们民间的这几十万亿根本没有一个好的平台来发挥资金效率。

接下来，当房地产逐渐变成一种慢慢远离简单大开发模式后，越来越多的经营型物业将会出现，而这些经营型物业则变成了一堆重资产，这已经变成了一个没办法改变的局面。

万科现在也做商场，商场是一定要做，因为政府规划就是这个，而且我们也开始学习新的东西，自己持有运营社区商业，将来还要做养老院、医院及学校。这么多经营型物业，如果没有资金流量的盘活将要出大问题。全部找银行贷款也不现实，民间借贷又必然面临高利息。

因此，在房地产转型这个时刻，经营型不动产站到房地产主舞台上，房地产的REITS这个投资基金，一定会反逼政府出台这个政策，否则这盘棋下不了了，戏也唱不下去了。如果房企做不下去了又没有资金平台，就会滋生很多借贷，借贷风险又很大，所以不用太长时间REITS肯定要出来，这是一个主要的问题。