我们看到的这个趋势是，这个拐点大概在最近五年之内会出现，即人口老龄化爬升加速出现。2015年的房地产与这个问题有直接关联，这两个事情是伴生的，其中，20-29岁的婚龄人口慢慢减少，15-64岁的生产力人口也在呈下降状态，而55-64岁的人口数量则呈现快速上升状态。这几个状态叠加起来就能看见一个有前景的养老产业，但现在还有很多问题没解决，比如说开发商的资产回报率。

还有一个是服务业，万科一直都在考虑建一个自己的职业培训学校，用于培养自己的护工和护理人员，他们可以不需要太高的学历，但需要非常成熟的护理经验，这个问题很快会摆在养老业的面前。目前我们正考虑在山东、天津、北京之间设立几个这样的学校，一方面用来支持养老院运营，另外一方面，也试着开展培训业务，这就是全产业链。

现场提问：前两天住建部发布意见指出，意在支持房地产开发企业持有房源向外出租，包括养老、旅游地产，您怎么看待这个政策？

我觉得这个文件出来的背后有两个因素：一是城镇化速度在下降，政府现在关注的是怎么解决社会总库存，再过几年，现在的房屋套数供应量和已批未建的这些土地将使社会总库存不断增大，这就存在去化的问题及如何使其发挥社会效应。虽然库存已经很严峻了，但其实很多人还是需要房子来住的，比如城市流动人口，包括农二代、工二代，要把他们变成真正的城市人，就是李克强说的三个一亿人的一亿人。这部分灰色城市人，只要有房子住，其实不一定要买房。

因此，如何把这些存量房源或者说是库存拿出来租，这个问题早在温总理搞廉租房的时候，就有很多代表委员提过意见和建议，现在公租房廉租房一堆，有的政府又开始考虑把它变成商品房或低价自住房，造成了不少麻烦。

上次我跟陈刚市长讲，我说这个东西就像城市旅馆，就是这个城市需要有旅馆，这个资源是一直在那转着的，那么你要刺激开发商让他愿意把房子拿出来让大家用，这里边可能会有一些需要做的，比如这些房源开发商申报说我拿出来，提供给城市做租赁性用房。其中有两种方式，一种是与政府合作，开发商提供一个租赁价及可出租的期限，然后政府给予税收等多项政策优惠，刺激开发商把房子拿到市场中去。

这个方法，德国已经使用过两次，一个是二战以后，一个是东西德合并以后。那它是通过什么使得开发商愿意将手上的房源变成社会租赁性用？通过两个事，一个是给开发商好的融资成本，二是减免税收。

在房地产买地开发的模式中，全中国人的房子户均套数已到1.03套，实际上我们并不是缺房的国家，只不过城市间有不平衡。北京可能是0.85-0.9之间，可很多城市早就过了1.1，而在已批未建的那些地建完后，这个数字可能会达到1.5-1.6。这就是这个文件背后的思路，我是认同这个想法的，但要有配套政策。你说我鼓励你，你鼓励我什么，你怎么让我干这事，不然我就特着急，我老想怎么降价，怎么想办法处理掉，否则资金转不起来也是问题，这个事情2015年会更突出。

现场提问：去年底政府提出想要从市场上回购商品房作保障房，对于这个政策您怎么看？政府为什么会采取这样的方式？

有两个问题，一个问题是现在面临的尴尬局面，就是已批未建的地。说老实话，开发商现在都很犹豫很矛盾，建起来怕卖不出去，不建的话，两年闲置不开发又要受罚。但这个事最终是需要解决的，政府又不能把地买回来，因为钱已算入财政体系中，所以另一个方法就是回购。

但这里面情况很复杂，开发商把房子卖给政府，是可以把成本收回来，但有的地价太高，政府拿什么成本去收？另外，开发商愿不愿意斩仓就是一个你愿意买我愿意卖的问题，这个思路和方向，恐怕是解决这个问题的办法，未来两三年之内会有这样的案例。

现场提问：任志强以前说今年底或9月份市场可能回暖，但照您这么说，您是不是还比较悲观？

不是悲观和乐观的问题，房地产市场上有三件事谁都逃不过去。第一件事就是人口拐点问题，这个拐点显然出现了，就是两个数字即20-29岁的人口和15-64岁的人口，一般看社会总劳动能力、生产效率，实际上就是看这两段，这两段人口尤其是20-29岁的婚龄人口快速下降，婚龄人口是房地产支撑一次购买、刚需、改善性最强大的人口。

为什么前边这些年房地产市场这么好？就是1964年-1970年第一次生育高峰和1985年-1991年第二次生育高峰产生的两批人在支撑过去房地产强大的增长。而1985年-1991年第二次生育高峰人的需求，已经在上边这个父母的推动下提前释放的，提前就入市了。然后1964年-1970年这群人已经改善一轮了，这两波人都有了房子后，市场也就无法再释放巨大的购买能力。只能等到1985年-1991年的这群人的财富到一定程度以后再往高改善。

第二个问题是城镇化速度在下降，中国的城市化率才50%多，比欧美还有相当长一段路要走。但是别忘了，其实里边很多人没在这50%多里面，这些人已经在城市了。农村大量年轻劳动力已在城市，他们有各种各样的情况，也在占用着城市的房源。看城镇化的真实数据，是要看还剩了多少人在农村，别看城市里有多少人的户口，很多人都没户口在那待着。在这个状态下，城镇化的大潮也很难再有新的高潮。但是先要解决的，就是说的三个一亿人，这个话我是认同的。此外，国土资源部现在已经有指标的用地、还没卖给开发商的地加上开发商手里拿了没建的地，加起来可以再盖好几年。

第三个问题就是社会总库存的去化。2015年仍然是一个去库存的年，所以不是乐观悲观的问题，这个行业就是面临转型。中国的房地产行业，实际上是一个很不成熟的行业，谁也没有比对市场的洞察力和行业的判断力，这个行业对经济规律的判断，行业从业的人确实很差，因为它太容易做了，风口里边就跟着飞呗，飞到哪算哪，这个惯性还在飞呢。包括北京拍地动辄就十几家报名，动辄就三五万的土地成本，房子动辄就七八万，这个话你们都同意吧。