以下是观点地产新媒体对三益资本董事总经理刘晓兰的采访实录：

您有观点提到说未来是商业地产发展的一个黄金时期，但数据显示，当下不少城市都出现了商业地产过剩的现象，您认为的黄金时期该怎样理解？

刘晓兰：我觉得要从几个角度说：第一，从中国的整个大的国情来看，我觉得是一个黄金时间，因为现在中国的城镇化在发展，还有很多城市的城镇化率没有达到国家预期的标准，还有很大空间。在城镇化发展过程中，相关的一些配套和产业配套里面一定会有很多跟商业有关的一些比例是需要提供一些载体的，比如说就业、产业发展等。所以，根据中国城镇化发展的要求，这个比例的需求是很大的，所以，我认为机会在那儿。

第二，我觉得现在三四线城市所谓的过剩只是相对过剩。真正来看，其实非常多的三四线城市的商业还是非常落后的，真正能够满足人们现在生活品质提升需要的商业载体和平台还是缺乏的。我觉得过剩只是部分城市和部分城市的有些区域相对过剩。

您认为目前国内商业地产的风险主要是在哪些方面？

刘晓兰：商业地产的风险我觉得主要在两大块，一个是刚才说的部分城市、局部区域过度开发导致的过量。局部区域过量以后就会导致同质化竞争，从而带来一些项目竞争的风险。

其次，现在大量的商业体，即使是城市不错，位置不错，但是由于开发商不知道商业地产成功的核心是经营。

所以，我觉得商业地产最大的危机，一是局部城市过量，导致同质化的竞争；第二，在竞争的过程中，由于开发商不专业，经营意识不够，从而导致两种危机共存。

未来商业地产的竞争又会集中在哪些方面？

刘晓兰：大量的开发商也知道，作为商业地产，对于城市、区域的选择很重要，所以很多的开发商，尤其是大的开发商会集中在一二线城市进行土地竞争，这样会带来商业地价的上升，对未来的资产投资是不利的。因为在中国目前租金市场还达不到资产或者投资标准的情况下，地价抬升就会使整个成本增加，而未当来租金收益达不到投资要求时，会带来潜在的危险。

其次，对于很多三四线城市，由于开发商不专业，但是政府又强制性地要求在每块出让的土地里面要有一定比例的商业，这也迫使它们走进商业地产领域，导致专业性不够。由于这部分的商业比例过大，现在的银行金融系统不会给他们金融支持，比如说开发贷。这样也导致这些开发企业的资金、周转和管理面临压力，带来更大的危机。

您刚也提到，运营是商业地产特别重要的一个环节，现在不少的开发商也在成立自己的资管公司，您怎么看这一现象？

刘晓兰：我觉得开发商没有真正理解，商业它不是成立一个资管公司，高薪挖一两个人来就能解决的。因为商业跟普通的房地产开发不一样，它是个系统工程，需要从老板到下面的各个专业团队。必须要有这样的整体意识，因为它各个环节里面都要求非常专业，所以，几个人并不能解决企业的商业资产管理问题。

这是否意味着类似于三益资本这样的公司会有更多的优势？

刘晓兰：我觉得是机会，也是挑战。现在需求越来越多，商业项目量也非常大，基本上百分之百的来找三益资本服务的项目都带着商业元素。并且，90%的开发商都不具备这样的商业能力的，尤其是后端的招商运营能力。

虽然需求非常大，但是对于我们这样的企业，并不是所有的项目都会接，我们会很客观、很专业地评估，到底这个项目是不是真的可以做。

另外，我们会很在意开发商的心态，他到底是以开发商心态，还是一个比较正确对待商业资产的心态来做开发。如果不是的话，可能也不是我们这种企业能够配合的项目。

随着限购、限贷的松动，有可能使得投资会再次涌向住宅，这对商业地产会有怎样的影响？

刘晓兰：其实，我觉得这个现象反而不太明显。原来大家都是投资住宅，虽然放松了限购、限贷，但很多消费者和投资者还是看好商铺的投资价值，因为它才是真正的资产，是可以通过运营达到增值和倍增的资产。而住宅只是一个投资的产品，它的价值是随着土地的稀缺而增长的，它不需要运营，所以只是个产品。

另外，我觉得政策放松对商业地产的影响不大，反而很多的投资者都是从传统的炒房团转向做真正的商业物业投资。希望通过商业的经营把它变成一个有价资产，然后再从资本市场里面获得增值收益退出，这种投资者反而是越来越多了。

　商业地产的发展模式，一种是持有型的重资产模式，另一种是轻资产的模式，在您看来，哪一种是适合中国商业地产发展的模式？

刘晓兰：在国内，大家比较习惯重资产的发展，这也已经延续很长的时间，而轻资产模式是这几年大家才慢慢意识到的。地产本身是一个资本属性很强的行业，再加上房地产开发暴利时期已经过去，很多投资者慢慢意识到要往轻资产方向走，更多地把重资产盘活。

而在轻资产领域，无论对公司规避风险，还是长期稳健发展都比较有利。在我看来，现在应该理解为是重资产和轻资产过渡的时期，但大部分还是处在重资产阶段。

不过，我觉得未来会分割成两类，一是重资产永远还是需要有一些机构去做，但是重资产很多会通过金融的工具和杠杆从资本市场去做演绎和转化。另外，很多企业希望往轻资产方向过渡，它也是一个趋势和过程，正慢慢地和国际接轨。

在您看来，未来商业地产应该怎样走向金融化？

刘晓兰：商业地产从根本去看就是个资本游戏，只是在中国现阶段，很多人把它作为一个开发者，或者是重资产产品去做。经过这么多年的发展，投资者也好，开发商也好，已经对这方面的认知和成熟度越来越高，无论是在土地阶段、开发阶段，还是后续的持有阶段，大家都已经开始运用非常多的金融工具在做有效的结合。

不过，非常遗憾的是现在国内的这种金融工具非常少。其实，用金融来做商业地产，最关心的就是退出。在9月19号，海印股份所谓资产证券化第一例的特案出来之前，大家还是对这方面的信心不太够。为什么不敢涉足到持有长期资产资本的投资？就是因为中国目前的资本市场不太支持它的退出，比如说REITs呼吁了那么长时间都没有出来。

由于现在国内IPO不太走得通，能够到国际上的门槛也没有多少公司能符合，所以就影响了中国这几年商业地产的资本发展速度。我觉得主要原因还是退出通道不畅。现在，大家稍微看到一点曙光的就是资产证券化已经开始不断地完善，所以，这段时间整个商业地产资本也比较活跃，投资人也看到了至少有一条退出的路走通了，这条路一旦打通，中国商业地产金融或者是资本的这条路就可以更顺畅。

在过去的一年中，我们也看到，很多中国的企业都开始在境外去收购一些商业物业，您怎样看这一趋势？这对于国内的商业地产发展有怎样的启示？

刘晓兰：我觉得有几个原因，第一是开发商的原因，他们本身在做一些资产的配置，分散投资；第二是美国、加拿大这些国家目前的资产价值比起中国反而显得有一定的投资洼地，所以看好这样的投资价值；第三，因为境外投资有两个优势，一是融资成本比国内便宜很多，并且境外的资本投资市场是很完善的，是一个闭环，只要能够将资产有效运作，它从进入到退出是可以非常平顺过渡的。所以，中国很多具备这种能力或者意识，并且已经率先走出去的企业就是基于这些不同的原因。

　现在都说三四线城市商业地产泡沫，我们也注意到三益资本的资本化转型的道路首先是放在了三四线城市，这是基于怎样的考虑？

刘晓兰：其实，所有资本的东西它不一定完全被城市左右，它还是基于产品的。比如说我们最近在四线城市做了一个产品，为什么我们觉得可以涉足呢？就是因为它有足够的成本优势。另外，这个市场是稀缺的，所以无论是从产品未来销售的去化也好，或者是去化的利润空间，或者持有产品增值的空间都具备了。

而中国的一线城市、二线城市竞争已达白热化，土地成本、人力成本都很高，导致它的增值空间很窄。

实际上，资本投资的原则有两条，一是有没有预期的获利空间，二是能不能在预期的退出时间里面有效地去化和退出，如果这两个条件符合的话，其实它的资本属性也就符合了。

本届观点商业年会的主题是“互联网时代的商业”，您怎么理解这个主题？在互联网时代，商业地产的发展方向是怎样的？

刘晓兰：我们觉得现在的互联网有点浮躁，客观来说，它对我们的生活方式和消费方式是带来了冲击，但并不是根本性的改变。

很多的品牌，线上做完以后回归到线下是因为有些商品它需要线下的体验。另外，线上线下进行结合，将在线上具有价格优势、便捷优势、快捷优势的东西与线下的品质感、体验感有机结合，它并不是完全的隔离。

在互联网时代，传统商业会受到一定的影响，但不是绝对的影响，因为影响以后就会进行调整，比如说现在的购物中心将零售业态的比例做了一些调整。若说影响，其实还是在于怎样去引导消费者，比如现在有些传统的百货影响很大，但是也有一些传统的百货它转型在购物中心中，它的业态比例做了调整，运营增强的话，整个销售额并没有受特别大的影响。

所以，就看如何将线上线下结合，找出它们的结合点和新的盈利点，这才是真正把互联网做好。