【回顾】

三波救市新政

效应各不相同

今年至今，虽然地方政府出台了不少救市政策，例如武汉放松公积金、北京上调普通住宅标准等，但这些都是个别城市零敲碎打的救市政策，影响力并不大。今年全国最具影响力的救市政策有3条：限购松绑、房贷新政、公积金新政。

三大救市新政中，其出台的原因及过程不同，救市的层面不同，市场效应也各不相同。从目前的市场反应来看，房贷新政刺激成交的效应最为明显。

救市第 1 波 松绑限购

●出台原因

楼市成交低迷

去年年底，随着“钱荒”的出现，国内楼市成交开始遇冷。今年年初，市场观望情绪更加浓厚，成交低迷情况更加严重，楼市库存量不断增加。其间，外资机构 不断唱空中国楼市，继2010年之后，“中国房地产崩盘论”再度甚嚣尘上。加上知名港资房企撤资、万科董事会主席王石连续警告“小心了”，更让人感觉到中 国楼市处于风雨飘摇中。随着住宅市场销售不佳，土地市场也开始转冷，地方政府在土地出让上的收入大幅减少，迫切希望救市。

●过程

从遮遮掩掩到光明正大

有人把呼和浩特松绑限购看作是今年中国楼市松绑限购的开始，这一说法不太准确。真正打响松绑限购“第一枪”的，其实是南宁，虽然南宁方面后来曾否认松 绑限购，但在实际操作中，南宁在4月份已经放开购房户籍限制。继南宁之后，天津滨海新区很快跟上。一开始，突破限购“红线”的城市，为避免“见光死”，都 采取遮遮掩掩的态度。

5月份，住建部确认除四大一线城市外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存量过大的城市。

6月份，呼和浩特成全国首个正式发文确定放开限购的城市。此后，松绑限购开始从遮遮掩掩走向光明正大。9月26日，随着珠海松绑限购，全国松绑限购城市已达到41个，未松绑限购的城市只剩下北京、上海、广州、深圳及三亚。

●推动层面 地方政府

放不放松限购，由地方政府决定。

●和广州关系 无关

在松绑限购方面，广州屡次传出“狼来了”的声音。业内人士认为，即使广州不能全面松绑限购，作为国家级新区的南沙陷入成交困境，至少应该局部松绑限购。在佛山松绑限购后，广州松绑限购的呼声越来越高。不过，至记者截稿时止，松绑限购依然和广州没有关系。

●市场效应 冷暖不一

松绑限购未能在全国掀起成交热潮，今年楼市“金九”未能成真，成交量远远不如去年同期。即使环比，重点城市的成交量也只有小幅上升。考虑到“金九”的特殊性，这种小幅上升称不上是回暖。

具体到各个限购的城市，则出现冷暖不一的情况。全国41个松绑限购的城市中，有27个城市的楼市9月份的成交量环比有所上涨，其中，贵阳、兰州、杭 州、西安4个城市的成交量涨幅超过50%。涨幅最高的贵阳市，解限时间为今年9月1日，贵阳市商品房网上签约与备案平台统计显示，9月份贵阳市销售新建房 屋9465套，相比8月份上涨64.9%，销售面积环比上涨56.2%。以台州、金华等为代表的11个城市的楼市成交量在解限后依然有所下跌，其中，跌幅 超过30%的城市有3个：台州、金华和徐州，跌幅分别为41%、33%和32%。此外，还有3个城市的成交量环比基本持平。

救市第 2 波 房贷新政

9月30日，风传已久的房贷新政出台。中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，重新界定首套房和二套房的认定标准，鼓励 刚需和改善型需求。主要内容有四大方面：1、加大对保障性安居工程建设的金融支持；2、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求；3、增强金融机构个人住房贷 款投放能力；4、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

●出台原因

成交依旧低迷

在经济增速放缓的情况下，楼市的硬着陆无疑会雪上加霜。知情人士表示，9月份刚结束，确定今年第三季度楼市继续低迷、供过于求后，央行与银监会马上出台房贷新政，以刺激楼市成交，减少房地产给整体经济带来的负面影响。

国家统计局新闻发言人盛来运在近日的一次新闻发布会上表示，近期一些地方包括有关部门放松限购、限贷政策，这是政策在向市场调节回归。以前房地产市场 的调控更多是用行政手段，现在无论放开限购、取消限贷，实际都是减少行政干预，更多地让市场发挥调节作用，符合改革的方向。

●过程

遭遇银行“冷对”

房贷新政本身就不是强制性措施，银行从自身利益出发，“冷对”房贷新政。七折利率难觅踪影，即使优惠利率也难出现。

房贷新政出台近一个月后，媒体走访广州20家银行网点获悉，共有6家银行首套房最低房贷利率下浮至基准以下，最优惠的利率为9.4折。当然，优惠利率并不是“免费的午餐”，其中5家银行对享受房贷利率优惠均有附加条件。

●推动层面 中央

房贷新政由央行和银监会出台，涉及全国房地产市场。

●和广州关系 有关

房贷新政和中国所有城市的房地产有关，包括广州在内。

●市场效应

明显刺激成交

当房贷新政出台后，开发商一片欢呼声，此前一些谨慎的开发商，也表现出乐观的态度。从10月份的楼市成交情况来看，开发商的乐观有一定的道理，虽然房贷新政仍遭银行“冷对”，但消费者的观望态度有所转变，购房者明显增加。

更重要的是，市场期待在明年年初银行的额度有所增加后，楼市成交会有更好的表现，房贷新政刺激楼市成交的效应更为明显。东兴证券分析师郑闵钢明确表 示，限购政策对市场的提升效果不明显，但房贷新政燃起市场更大的信心。国泰君安分析师侯丽科认为，房贷新政的救市力度超出预期，央行托底政策下，市场有所 回暖，销量改善可期。

救市第 3 波 公积金新政

10月14日，根据《住房公积金管理条例》的有关规定，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，涉及放宽贷款申请条件，取消四项收费，实现异地互认、转移接续。

●出台原因 刺激楼市成交

和房贷新政一样，公积金出台的目的也是为了刺激楼市成交。

●过程 待遇各不相同

公积金新政在各地的待遇大有不同。河南公积金新政早出，但迟迟未能落地。武汉公积金贷款门槛降低，可能释放更多改善性需求，缓解房地产库存压力。四川 在公积金异地互认方面有一定说法，明确只能在户籍所在地申请公积金贷款。至于广州，最新通过的公积金新政与三部委的公积金新政存在抵触，而且广州每月的公 积金贷款限额为10亿元，面临“无米下锅”的窘境。

●推动层面 中央

公积金新政由三部委出台，同样面对国内所有城市。

●和广州关系 互相抵触

三部委出台的公积金新政是为公积金松绑，但广州的公积金新政是为公积金的提取设置更多条件。

●市场效应 效果有限

海通证券分析师涂力磊表示，公积金相关规定实质等同给予住房需求更大的信贷支持，有利于激发市场潜在需求。但由于公积金发放的时间较长，开发商对公积金热情不高，从目前的市场反应来看，公积金新政刺激楼市成交的效果有限。