住宅维修金

“唤醒”住宅维修金

目前我国收缴的维修资金在5000亿元左右。这笔资金的使用因申请手续繁琐、过程艰难被称为“沉睡”的资金。而成都市世纪朝阳小区的业主打破了这一“沉睡”局面，实现增值180多万元。

“从今年1月17日起，我们给业主们发15.18万元的‘红包’，到目前仍在进行。”成都市世纪朝阳小区业委会主任刘逸西对法治周末记者说。

法治周末记者从世纪朝阳小区的宣传展板上了解到，该小区业主缴纳的住宅专项维修金高达1300万元。在短短6年的时间里，小区业主委员会通过自主管理，增值收益至今已达180多万元，预计到2016年总收益能达到286万元。

法治周末记者查阅资料显示，住宅专项维修资金是指，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修更新、改造的资金。该资金是业主购房时需强制缴纳的，根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修金一般是当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

而据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计，自1998年实行《住宅专项维修资金管理办法》至今，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。而这笔资金的使用因申请手续繁琐、过程艰难而被称为“沉睡”的资金。

但是，成都市世纪朝阳小区的业主打破了这一“沉睡”的局面。

“沉睡资金”下的“金蛋”

世纪朝阳小区业委会是如何让“沉睡”资金下出180万元“金蛋”的呢？

“无意中看到一档讨论如何让‘沉睡的维修金下金蛋’的节目提醒了我。”兴奋的刘逸西查阅相关的法律依据了解到：按国家规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可按有关规定用住宅专项维修金购买国债和存定期增值。

使用住宅专项维修资金需要经过专有部分占建筑物总面积2/3以上业主及2/3业主户数同意。世纪朝阳小区业委会通过耐心地挨家挨户做工作，发传单，经过一个多月的宣传，最终小区住户的2/3以上业主投了赞成票。

刘逸西告诉法治周末记者，2010年3月，住宅专项维修资金总额为1300多万元。经过业主们同意与相关部门的审批，世纪朝阳小区拿出300万元作为银行定期存款(当时年利率2.79%)两年；拿出850万元购买3年期凭证式国债(当时年利率3.73%)，其余100多万元则作为活期储蓄，以便进行公共设施维修时可按规定及时提取。

从此，小区维修金开始了下“金蛋”的过程。

至2012年3月，银行300万元定期存款获利累计收入超过16万元，这笔钱再次被存入3年银行定期存款。2013年3月国债到期，收入95万余元，此时两笔维修资金增值累计总收入为111万余元。

“而此时由于相关规定，使用住宅专项维修资金无法再购买国债。于是购买国债收益后的945万多元资金被分为多份组合存款再次存入银行定期增值(利率为4.675%)。组合存款则是为在保证小区维修资金正常使用的基础上，不影响资金增值。”刘逸西说。

“小区入住8年多来，共处理各项维修100余起，仅花了30多万元，这是小区业委会实行民主管理和决策的结果。”刘逸西坦言。

“在保证资金安全性的基础上，我认为业主可以做一些合理性的投资增值。同时，由于该资金的稳定性，银行针对此类大笔资金可以适当给予一定的高利率。”中国人民大学法学院教授刘俊海对法治周末记者说。

难以唤醒的维修金

据记者了解，随着许多建筑逐渐进入“中年维修期”和“老年危房期”，急需启用维修资金，但由于各种程序上的障碍，住宅维修基金反而成为了“难以唤醒”的资金。

“其实最大的难题在于征求业主意见。”回忆起整个过程，刘逸西感慨地说。

据法治周记者调查，住宅专项维修金使用需要“双2/3”(即专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总户数2/3以上业主)业主同意。

刘逸西称，当年他组织召开业主委员会，计划对这项资金进行增值运作，业主的反应并不乐观。部分业主支持，更多的则是业主的反对。其中，质疑的声音包括：“业委会和成员在此过程中是否吃回扣”、“乱投资导致维修资金亏损了咋办”等。

“这些都是对国家相关法律法规和政策不清楚造成的。首先这是法律法规确定可以进行操作的，而购买凭证式国债和存定期，不会造成资金亏损；资金有严格的监管，增值的钱依然滚动进入专项账户，不论是业委会还是其成员，根本不可能私自动用。”刘逸西说。

另一方面，则是申请使用住宅专项维修金程序的复杂，这形成了对资金使用的障碍。

“当时，申请将资金转到业主大会的专用账户时确实遇到一些困难。”对于程序的复杂刘逸西不愿多谈。

北京市丰台区芳古园二区一位物业人员告诉法治周末记者，此前该小区因进行电梯维修申请使用维修基金，因为没有经验，申请过程很繁琐，整整花费了一年时间才使问题得到解决。

“征得2/3以上的业主同意耗时两个月，主管部门审批使用申请要4个多月，拿到维修基金又用了半年，一年多才修好电梯。”该工作人员说。

“据我的了解，80%的业主委员会处于瘫痪，名存实亡。业主委员会做的是公益事，因此个人获利不多，也因此很多工作的开展进行得十分困难。这也是造成维修金难以自主管理和增值的原因。”刘逸西说，“业主委员会处于一个很尴尬的地位，对内没有‘执法权’，对外也不具有普遍行使行政管理职能的主体资格，因此处于两面受气的境地。”

部分资金成腐败的温床

“维修资金背后其实有着很大的猫儿腻，开发商、银行、证券公司、有关部门……维修资金被相关利益集团视为‘借鸡生蛋’的本钱。”熟悉银行业务的孟帅(化名)告诉法治周末记者。

法治周末记者从北京市门头沟区法院了解到，此前北京住房资金管理中心矿务局分中心原主任范子林因挪用公款、受贿两罪被一审判处有期徒刑16年。而其获刑的原因则是先后挪用400万元住宅专项维修资金，借给证券公司炒股，并盈利23万元。

“通过赚取利差牟利也是一些资金监管部门获利的方式。”孟帅说，“将维修金以定期存款的方式存入银行，然后却以活期存款的名义将利息转入业主账户。其实这就是一种打擦边球的行为。”

法治周末记者调查还发现，目前银行活期年利率为0.35%至0.38%左右，而银行定期年利率则在3%至5%左右。这意味着1000万元的维修金不同的存入方式年利差就在26.2万元至46.2万元之间。

“对于主管部门的监守自盗以及打擦边球的行为，我认为应该重点治乱，严惩不贷，采取‘零容忍’的态度，坚决打击违法行为。相关部门可以联合相关审计机构对我国住宅维修金的现状进行全面摸底，包括资金的安全性问题，严防此类硕鼠的出现。同时建立相关的针对性监管制度，以使保障业主相关权益得到法律的保障。"刘俊海说。