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胡葆森：房地产细分时代来临未来20年还会上涨（4）

扫描到手机地产声音来源：河南日报发布日期：2014-06-18 17:55 字号：T|T

摘要：由于其规模宏大，关联产业多，且是城市化的主要载体，又直接影响着民计民生，一直以来都是全社会关注的热点。特别是在市场出现波动或风向不定的今天，“中国房地产会不会崩盘”、“中国经济是否会被房地产拖垮”、“房价会不会下降”、“有多少开发商会在这次严冬中死掉”等一连串问题接踵而至，多种推测和议论也莫衷一是。

当前，受我国产业结构的调整、增长方式的转变、出口增长放缓、银行利率市场化步伐加快等宏观因素的影响，国家对房地产业虽未出台任何新的调控政策，但房地产市场的观望情绪日渐加重，投资力度陡然减弱，行业间的悲观情绪正在蔓延。我的看法是，在美、欧、日三大经济体长期低速甚至负增长的国际大背景下，置身在经济全球化的环境中，中国长期保持双位数高速增长缺乏规律性因素支撑，相对高速甚至中速增长也许将成为常态。但是，信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化所产生的巨大动力，使得我国房地产业稳定增长的“基本面”没有发生根本性改变，行业的基本属性和特征作为规律性的基础因素，决定着我国房地产业在未来15-20年仍会保持稳定增长的态势。对行业成熟期的认识，迫使我们必须认真研究市场格局调整、分化和细分结果的价值；那种挖坑即卖房、是个开发商就能赚钱的“牛市”伴随着行业粗放式发展阶段的结束，也将一去不复返了；相反，在当前所谓“充满不确定性”的形势下，相信那些“身康体健”的开发企业，依然可以在年底为投资者呈上完美的业绩答卷；那些面对刚需的产品，无论在哪一线城市，照样可以热销。总之，如果将过去的25年作为我国房地产业发展的“上半场”，今后的20年，将是它的“下半场”。在今后的日子里，城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等，不应再一概而论——一个细分的时代已经到来！这是规律推动的结果。

四、行业的未来

如果简单地按照前文提及的发达国家总结出来的规律，再过十年，我国人均GDP超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近14亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15-20年内，仍有持续的增长空间。这一阶段，有以下几方面的问题提请关注。

1.关于市场结构。1998年前，各种形式的福利分房一直在持续，商品房的供应面积也还不够大，市场结构的矛盾不算突出。1998年到2011年的十几年里，由于福利分房制度在全国范围内的停止，加上人们改善住房需求的能力和愿望集中释放，同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位，商品房占比超过90%，市场结构的矛盾十分突出，需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。2011年启动的“十二五”期间五年建设3600万套保障房的计划，将从根本上改变我国住房市场的供应结构，使得保障房在市场上的占比达25%-30%甚至更多，这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求，缓解供需矛盾，从根本上抑制房价的过快上涨。

2.关于房价。房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。尤其在过去的十几年间，由于保障房供应长期缺位，致使商品房供需失衡，房价上涨过快，政府不得已接连出台政策予以调控，使得房地产业的市场化程度严重降低。十八大后，新一届政府坚持放开市场的手，用好政府的手，有目的的让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。

3.关于开发商。在房地产业快速发展的过程中，开发商的数量曾多达8万家之众。随着市场格局调整步伐的加快，开发商的数量将迅速减少。实际上，即使在数量最多时，绝大多数开发企业基本上属于项目公司，每年均有新项目开工的企业不足开发商总量的十分之一，它们在项目开发结束后，有的自持了部分物业靠租金维持企业的生存；有的根据市场形势的变化在寻找新的投资机会，处于“半休眠”状态。按照目前的行业现状，再过3-5年，活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量将大幅度减少至5000家以下；十年以后，可能减少至3000家以下。在这一过程中，开发商将被迫对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。这一判断对于投资者、银行、购房者及其他相关产业在选择开发商作为合作伙伴或选购其产品时，应有重要的参考价值。