石家庄置家网

胡葆森：房地产细分时代来临未来20年还会上涨（2）

扫描到手机地产声音来源：河南日报发布日期：2014-06-18 17:55 字号：T|T

摘要：由于其规模宏大，关联产业多，且是城市化的主要载体，又直接影响着民计民生，一直以来都是全社会关注的热点。特别是在市场出现波动或风向不定的今天，“中国房地产会不会崩盘”、“中国经济是否会被房地产拖垮”、“房价会不会下降”、“有多少开发商会在这次严冬中死掉”等一连串问题接踵而至，多种推测和议论也莫衷一是。

5.行业关联度高。据不完全统计，房地产业直接或间接拉动着40余个行业的发展。对宏观经济的拉动系数亦接近2左右。这些年，我国建筑、建材、家具、家电、装饰、设计等行业的快速发展，无不与房地产业的蓬勃发展密切相关。各级地方政府的财政收入中，土地出让金和各种相关税费占比平均高达40%以上。房地产业的这一特征，也是其他行业所不具备的。

二、行业的过去

以1990年广州第一个大型住宅小区淘金花园开发为标志，我国市场化的房地产业迄今已有25年的历史了。这25年，大体可以分为以下三个阶段。

1.起步阶段。1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段我国房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南、惠州、北海等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”，土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。在这一状态下，银行大量的资金被拖入土地交易中，投资增幅陡然加大，全国范围内的投资过热现象加剧。针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的时任副总理朱镕基施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近五年的宏观调控。

2.提速阶段。1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。1998年，中央决定在全国范围内停止福利分房，同时人民银行总行要求四大国有银行当年向城市居民购买住房提供不少于1500亿元的按揭贷款支持。这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。

3.调控阶段。2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”(90平方米占比必须在70%以上)所替代。其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8.31大限”。这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的分水岭！也是行业的资本属性开始显露“推手”面目的起点。这一阶段另一重要事件是“保障房”言归正传。过去的25年中，政府为了解决中低收入人群的住房问题，先后推出了“安居工程”、“经济适用房”等措施，但碍于各级地方政府财力限制，相关管理办法不配套、不及时，管理尺度宽严不一，致使所建保障性住房未能为需者所有、所用。2007年时任副总理李克强进京主持保障房政策调整后，坚持“市场的归市场，保障的归保障”两条腿走路的指导思想，在经过三年时间的准备后，于2011年“十二五”启始之年，正式大规模启动了“五年建设3600万套保障房”的宏伟计划。这一计划，对市场供应结构的调整，抑制房价过快上涨，促使市场理性回归和健康发展，真正起到了决定性作用，标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时期。

三、行业的现状

在经历了超过25年的长期发展之后，我国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达800美元－1000美元时，房地产业开始起步；达3000美元时，行业发展开始加速；达7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达12000美元－13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。