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胡葆森：房地产细分时代来临未来20年还会上涨（3）

扫描到手机地产声音来源：河南日报发布日期：2014-06-18 17:55 字号：T|T

摘要：由于其规模宏大，关联产业多，且是城市化的主要载体，又直接影响着民计民生，一直以来都是全社会关注的热点。特别是在市场出现波动或风向不定的今天，“中国房地产会不会崩盘”、“中国经济是否会被房地产拖垮”、“房价会不会下降”、“有多少开发商会在这次严冬中死掉”等一连串问题接踵而至，多种推测和议论也莫衷一是。

1.市场的细分。当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理开始被人们所认识，城市开发总量是否脱离总体消费需求决定泡沫存在与否的道理开始为人们所认知。那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的所谓论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三、四线城市泡沫大于一、二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”(政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者)逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。例如，郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。即使在目前的市场环境下，三、四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”(楼盘一天内卖光)案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。

2.开发商的细分。在经过了20多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。需要特别指出的是，2004年“8.31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一、二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。一批具备了良好基础性条件的区域龙头企业，受国内上市政策限制，加快了选择海外上市的步伐，以求尽快完成与资本市场的对接。2005年至2013年期间，约50家开发企业先后以借壳或直接IPO方式上市，并主动在大中城市进行战略布局。绝大多数企业在这一过程中，由于自身条件所限，未能与资本市场完成对接，只能靠自身经营积累、信托和高息拆借资金滚动发展。他们在强大的资本驱动型对手面前，屡屡在激烈的土地竞拍过程中败下阵来，最终只能被迫向下一级市场转移。这种由大城市逐步向中等城市“梯次转移”现象在过去的9年中多发生在竞争较为激烈的一、二线城市，近两年有向三线城市蔓延的趋势。我曾经在2005年初对这种市场格局的调整趋势做出过预测，指出调整的周期为十年左右，调整的结果有两个：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市场份额将会被这个城市的前十大开发商占据；二是在“梯次转移”的背景下，每个大中城市的前十大开发商一半以上是来自外地。我们从百强企业的阵营中不难发现，他们基本上是在过去的近十年市场格局调整过程中发展壮大的，千亿级企业不断增多，百强企业的门槛已达百亿元以上。市场的规律再次告诉我们，无论任何行业，在其发展的早期阶段，靠机会、运气、粗放式管理甚至靠胆量，也不乏得手和赚钱的案例；但一旦行业发展进入成熟期后，那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，总能在激烈残酷的竞争中脱颖而出；反之，那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业，面对日益激烈的市场竞争，将不断地被边缘化，甚至改行出局。

3.产品业态和商业模式的细分。随着行业的不断成熟，房地产产品业态日渐丰富多元——住宅(毛坯、精装、科技、绿色、集成等)、商业(购物中心、商场、独立店、街铺等)、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新。产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和发展的核心竞争能力。