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贺雪峰：宅基地热很危险应该降温（2）

扫描到手机地产声音来源：中国经济时报发布日期：2014-05-26 11:13 字号：T|T

摘要：这样一种对农村宅基地的认识和试图借宅基地政策来撬动城镇化的设计，存在严重认识误区和政策风险。当前宅基地热是不正常的，是危险的，宅基地热应该降温了。

基于这种错误的认识，学界和政策部门倾向于让农民退出宅基地，以获得财产性收入。这样一种退出当然最好是通过市场化来实现，因此全国各地开始试行所谓农村土地产权交易所，将农民宅基地拿到产权交易所交易，换取市场价值。这也是土地市场派的主要观点。但是，不具有区位优势的地区，宅基地根本没有办法用，没有用途，如何可以有人去买及如何可能卖得万金？

因为土地不可移动，一般农业型地区宅基地根本无法有效进行建设性使用，国土资源部2006年出台“城乡建设用地增减挂钩试点”，将农村宅基地的退出与城市建设用地的增加相挂钩，这样使农村宅基地退出后形成指标用到城市建设用地上去，这样就使农村退出宅基地具有了价值。

但是，这里面，农村退出宅基地所具有的价值与土地本身没有关系，因为土地不可移动，所谓退出农村宅基地，只是将农村宅基地复垦为耕地，而同时允许城市建设占用其周边耕地，形成城市建设用地指标。而建设用地指标是国家管控的产物，是计划的产物，与市场没有关系。或者说，如果国家不下达建设用地指标，增减挂钩就是不可能进行的。

这个意义上讲，增减挂钩之所以可以让农村退出宅基地有价值，仅与国家相对偏紧的城市建设用地计划供给有关，且农村退出宅基地价值高低与国家控制城市建设用地形成建设用地偏紧程度正相关，而与市场、与土地本身的价值无关。

这样说来，在一般农业型地区，在中国一户一宅、免费获得无偿使用的法律制度条件下，一般农业型地区的宅基地根本就不是所谓财产，更非具有价值只是因为政策不允许宅基地流动所以没有显化价值的真金白银。

三

在当前农民已经进城情况下，加速农民退出农村宅基地，从而增加耕地，岂不也是好的？

的确，中国有2.5亿亩宅基地，若退出一半复垦为耕地，当可以缓解当前中国的耕地紧张局面，尤其是可以为未来20年城市发展所要占用耕地提供补充。20年后，中国城市化完成了，不需要再占耕地了。中国就可以保持有18亿亩耕地，就大致可以用自己的土地养活中国人了。

正是因此，当前宅基地热中的一个重要方面是，农民进城了，他们的宅基地却没有退出。不仅没有退出，而且据说农民占用宅基地面积还在增加，这样就将最为宝贵的土地资源浪费掉了。这也正是学界和政策部门积极设计各种宅基地退出制度及宅基地大热的一个原因。

现在的问题是，我们从农民的生活来看，虽然大量青壮年农民进城务工、经商，但是，这些进城农民工的父母、子女大多仍然留守农村，且他们年轻时进城，年龄大了，进城可能失败，无法体面在城市安居，他们就还可能返回农村。正是因为可以返回农村，进城农民工即使进城失败，也可以避免落入到城市贫民窟的命运。如果进城农民工将他们在农村的宅基地退出了，他们进城失败就不再可以返回农村，因为村社不可能为一个已经退出旧宅基地的人再安排新宅基地。

在当前中国经济发展阶段，城市很难提供充足、稳定且高收入的就业机会，进城农民中，相当部分甚至大部分都很难获得在城市体面安居的高收入就业机会，他们因此只可能年轻时进城，年老时还要返乡，甚至农村青壮年劳动力进城，但他们的父母子女留守农村，这样的“半城市化”并非政策和制度使然，而是中国经济发展阶段之必然结果。

随着中国经济的不断发展，中国高附加值产业比重的逐步增加，城市越来越能提供充足的高收入且稳定的就业机会，进城农民工越来越可以在城市获得体面安居的就业与收入条件。当大部分进城农民工可以在城市安居时，少数进城失败农民就可能通过国家的社会保障、贫困救济在城市安居。这个时候，农民进城就可以变成一次性不可逆的进城，就不必再“半城市化”了。这个时间点的到来还要有一个漫长过程，且在这个过程中，不能发生任何一种颠覆性的错误。这个过程也许还要有30年甚至更长时间。

从现在开始的未来30年，农民在城乡之间往返几乎是必然的，也是必要的。正是进城失败的农民可以返回农村，使得城市没有大规模贫民窟，农村为中国现代化过程中发生的每一次危机都提供了缓冲空间。进城失败的农民可以返回农村，降低了中国现代化过程中发生颠覆性错误的风险。

在这个过程中，保留进城农民在农村的宅基地，是进城失败农民可以返乡的前提。每一个进城农民都希望自己在城市获得稳定而有保障的就业机会，可以在城市体面安居，可以将父母子女都接到城市共同生活，但显然会有失败者，且每个人都可能进城失败。进城有风险，因此要留返乡退路，因此仍然要保留农村宅基地，即使退出宅基地可以获得一笔国家或村社集体所给予的补偿，农民一般也不会退出宅基地，这是最为理性的决策。保留宅基地而不拿退出宅基地所给予补偿，是农民对自己充满风险的进城所留退路，这是一种风险投资，是基本保障，是农民降低自己人生风险的重大的理性决策。