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贺雪峰：宅基地热很危险应该降温

扫描到手机地产声音来源：中国经济时报发布日期：2014-05-26 11:13 字号：T|T

摘要：这样一种对农村宅基地的认识和试图借宅基地政策来撬动城镇化的设计，存在严重认识误区和政策风险。当前宅基地热是不正常的，是危险的，宅基地热应该降温了。

最近几年，农村宅基地突然大热，其中原因大致有二：一是在沿海发达地区和大中城市郊区，因为经济发展，城市辐射力增强，带动农村住房的升值，农村宅基地因此具有越来越高的价值，宅基地成为农民最重要的财产；二是中国是人多地少的国家，耕地资源十分稀缺，保护耕地是基本国策。城市化必须要占用土地，包括耕地，如何守住18亿亩耕地红线就是大问题。目前中国农村有大约2.5亿亩宅基地。如果能随着农民进城，将农民宅基地退出复垦为耕地，就可能在保持耕地总面积不下降的情况下，增加城市建设用地。即使一半的农村宅基地退出复垦为耕地，总量就可以达到一亿多亩，足够未来20年城市扩展所需建设用地。更重要的是，城市建设用地具有巨大增值收益，如果农村宅基地可以转用为城市建设用地，农民就可能从中获取不菲的退出宅基地的财产性收入。

基于以上两个原因，当前学界和政策部门对农村宅基地产生了超乎寻常的热情。如何让农民在进城的同时顺利退出宅基地，甚至成为了当前中国城镇化政策和三农政策的核心制度设计。

这样一种对农村宅基地的认识和试图借宅基地政策来撬动城镇化的设计，存在严重认识误区和政策风险。当前宅基地热是不正常的，是危险的，宅基地热应该降温了。

一

城市建设用地动辄数百万的出让价，让社会对土地产生了巨大的价值想象，似乎土地有超乎寻常、点石成金的魔力，只要是土地，就可价值万金。可以构成对土地价值魔力佐证的是沿海发达地区和大中城市郊区农村宅基地价值的飙升。在江浙农村，宅基地价值在数十万甚至上百万元，北上广近郊，宅基地价值多在百万元以上。

为何在沿海经济发达地区和大中城市郊区宅基地会价值万金？其中原因是地方经济发展，城市扩展，不仅提高了城市建设用地的经济密度，形成了城市建设用地的价值增值（级差地租），而且，城市经济向周边农村地区辐射，使之前农民自住自用的宅基地上的住房获得了地方经济发展附着的利益，由此提高了农民宅基地的价值。

换句话说，之所以沿海发达地区农村和大中城市郊区宅基地价值飙升，其中原因是地方经济发展和城市扩展，使周边农村地区可以用于建设的宅基地增值，农村宅基地本身并无价值万金的魔力，仅仅是因为土地不可移动，使宅基地这样的农村建设用地可以分享地方经济发展所带来的增值收益。因为是对地方经济发展利益的分享，农村宅基地的价值就与两个因素有关系：一是距地方经济中心的距离，越近越贵。超出城市经济辐射范围的宅基地就不值钱了；二是地方经济发展程度。地方经济越发达，宅基地越贵。这是农村宅基地价值的两条铁律。

相对于沿海发达地区和大中城市郊区宅基地价值万金而言，一般农业地区，按《土地管理法》的规定，宅基地是农民免费获得、无偿使用的，实行一户一宅制度，这些地区超出了城市经济有效辐射范围，农民宅基地也因此无法从城市经济中获得附着增值收益，这样的一般农业地区的宅基地就不可能价值万金，就不具有交换价值，就不是所谓的财产权，而只是农民进行生产生活的基本资料，是农民自用的生产资料。

正因为在一般农业地区，宅基地只是农民用于生产生活方便的基本资料，不具有交换价值，农民进城后，宅基地弃之不用，农民就会将宅基地复垦为耕地，在上面种粮食以实现其农业收益。这种农民自动放弃宅基地并将之复垦种粮的情况，据我们在全国农业型地区的调查，十分普遍且极为正常。

以上关于沿海发达地区和大中城市郊区宅基地价值万金，和一般农业地区宅基地仅仅是基础性生产资料的鲜明差异，充分说明宅基地的价值是经济发展所附着上去的。当前学界和政策部门关于宅基地价值万金的认识是一种幻象。

二

因为有宅基地价值万金的幻象，所以很多人认为，可以通过将农民宅基地市场化来实现农民宅基地上的财产权，让农民换取他们进城所需第一桶金。因此有所谓农民“抱着金饭碗没饭吃”的说法，有所谓“释放土地价值，显化土地价值”的说法，这些说法的背后都是认为，土地尤其是宅基地本身具有极高价值，而与宅基地所处区位没有关系。这显然是错误的认识。