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业内谈石家庄楼市：住房需求提高楼盘产品差在哪？

扫描到手机石家庄资讯来源：燕赵都市报发布日期：2014-04-03 09:23 字号：T|T

摘要：随着楼市竞争局面日益激烈，项目之间的竞争，已经由价格和地段，转向了楼市内核即产品的竞争。作为省会石家庄来说，楼市产品与一线城市相比，仍有较大差距。虽然开发企业的产品意识逐渐抬头，但距离真正产品时代的到来，我们还缺少什么？

随着楼市竞争局面日益激烈，项目之间的竞争，已经由价格和地段，转向了楼市内核即产品的竞争。作为省会石家庄来说，楼市产品与一线城市相比，仍有较大差距。虽然开发企业的产品意识逐渐抬头，但距离真正产品时代的到来，我们还缺少什么？

市场：

高容积率与居住需求的错位

只要价格合适、地段好，无论什么房子都能热销，这是过去楼市“黄金十年”中，石家庄的真实写照。而城中村改造项目大规模启动后，追求容积率又成为开发企业的首要目标，产品整体规划水平不高，已经影响了居住者舒适度的水平。

“在过去楼市黄金十年里，供不应求的局面，造成了购房者只关注房价，而忽略产品品质的局面。”苗向华认为，供不应求的市场行情，曾经令开发企业并不用特别关注产品品质便能热销，因此，大多数开发企业便把主要精力放在实现高容积率和面积上，以实现更大的经济利益。在容积率允许的情况下，将“建筑摆好”，即完成了规划设计的任务，这种市场情况，是导致石家庄楼市整体规划设计水准不高的重要原因。

同时，刘晔认为，购房者将房子作为升值保值功能的想法，也是楼市产品水平长期未有提升的原因。“从2006年到现在，市场长期处于一种基于升值功能为出发点的购房行为，而不是将居住品质作为出发点。”刘晔分析，将房子的关注点放在升值空间时，户型、景观只是升值的附加条件，这就决定了产品不用刻意追求居住舒适度，便能得到市场认可。

但是，在过去一个楼市黄金期购房并居住的购房者，已经开始体会到缺乏产品品质的居住环境，并不能满足其舒适度的诉求。

记者统计参与调查用户反映问题中，除了户型不通透影响通风、电梯质量不过关频出质量问题等硬件设施的反映，对于洗衣和晾衣空间不合理，储藏空间小等实际居住问题的反映，也成为许多居住体验者的问题集中点。同时记者发现，关注社区文化氛围，物业解决纠纷能力等人性化需求，也在需求中占据重要位置。

购房者：

品质需求推动市场逐渐成熟

由于石家庄房地产市场起步较晚，起初购房者对于居住环境并没有较高的要求。但随着入住后，购房者居住体验越来越直观，改善型需求在市场中的比重上升，更多的购房者开始关注真正居住空间的品质，对产品本身的要求则越来越高。

购房者需求的改变也反映在市场中。越来越多品牌开发企业进驻石家庄，带来了许多住宅的先进理念，这逐步改变了购房者对于居住品质的认知。从恒大的景观，万达的豪宅，到保利的户型以及社区品质，每一个品牌开发企业的入驻，对于石家庄房地产市场都是一个推动作用。本地开发企业，也在每一次前进的过程中，逐渐吸取经验，以适应市场的变化。随着市场的不断变化，产品逐渐成为竞争的核心。

从市场反应来看，品质楼盘的确调动了消费者的胃口，增强了对抗市场风险的能力。2012年，省会楼市在观望情绪仍未彻底消除的市场中，祥云国际项目开盘火爆、燕都紫庭购房者冒雨彻夜排队的现象令市场出现“回暖”的假象，事实上，更多楼盘的成交冷清，是业内人士有目共睹的。优质产品在具有不确定性因素的市场中，才有更高的抗风险能力、

2014年石家庄楼市中，除了2013年已开盘的优质楼盘继续推盘抢占市场，大量新的品质楼盘也在蓄势待发，可以预见，2014年石家庄楼市的竞争会更加激烈。市场经验表明，房地产的分化现象已经凸显，随着万达、保利、恒大、广厦等众多品牌开发商进入石家庄，购房者开始从认知和需求上青睐于品牌开发商，在竞争中，只有产品具备优势和特色，才能够打动购房者。

开发企业：

产品意识抬头

市场和购房者的变化，也带来了开发企业对产品认知的变化。“从过去一年与开发企业的接触中发现，他们的关注点已经不仅仅限于容积率，而是为了实现土地价值，愿意去主动牺牲一些利益。”苗向华在长期与开发企业接触的过程中发现，在面积与品质之间，开发企业已经开始权衡利弊，更加关注产品细节的打造，对外立面、公共空间、尺度、园林以及物业管理等方面的研究，在逐步提升。“这并不是大跨步向前，而是在逐步学习的过程中，许多开发企业到外地学习优质项目产品，进行本地适应化的打造，产品品质逐步提升。”