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品牌房企加码三四线城市大佬称“好局才刚刚开始”（3）

扫描到手机各地楼市来源：每日经济新闻发布日期：2014-03-18 05:54 字号：T|T

摘要：对于三、四线城市的投资开发，不少品牌房企陷入“纠结”情境，到底是应该尽快出逃，还是继续加码？在这个关键问题上，近日部分品牌房企老总站在全国“两会”的大舞台上强力反击，认为“好局才刚刚开始”。

发力“产业嫁接地产”模式

如今，有了多元化的融资渠道作支撑，金科股份纵横扩张的 “野心”更为庞大。前不久，参加全国“两会”的全国政协委员、金科股份董事长黄红云向有关媒体表示，公司正在做养老地产的准备工作，今年内将推出养老地产项目。

此外，黄红云还抛出了更大的目标，预计到2015年金科销售规模达到500亿元，其底气来自旗下足够充足的“粮草弹药”。

笔者注意到，金科股份在2012年年报中透露，公司正在实施地产与产业联动模式，这一模式也是提升公司差异化竞争力的重要方面。

按照金科股份的说法，前述模式就是要在做大做强住宅地产的基础上，实现住宅地产、商业地产、文化旅游地产、产业地产四驾马车齐头并进，探索进入养老地产、土地一级开发。强化上下游产业链延伸，围绕房地产行业，进一步发展园林、酒店、物管、门窗装饰等关联产业。

其实，金科股份早已尝到了个中甜头。据2012年年报透露，金科股份房地产板块实现营收96.5亿元，物业管理板块实现营收2.12亿元，酒店经营实现营收1.93亿元，园林及其他实现营收1.42亿元。值得注意的是，除了房地产毛利率约为35.2%之外，酒店经营毛利率高达68.5%，园林及其他也达到了27.7%，其毛利率同比增幅在各大板块中比例最高，达到了5.23个百分点。

实际上，金科股份近年来不仅在产品上获得市场高度认可，其荣誉由“花园洋房专家”晋升为“中国住宅产品专家”，其综合发展实力“突飞猛进”。

据CRIC研究中心发布的《2013年中国房企销售50强榜单》显示，金科股份实现销售金额239亿元，同比增长68亿元；实现销售面积288万平方米，同比增长113万平方米。在50强房企排名中，金科股份均在30名以内，与去年相比，排名均有较大幅度的上升。

早在2012年底，金科股份在重庆万盛区黑山谷拿地，在重庆本土首次迈开旅游文化地产开发步伐。对于这一板块的发展，金科股份彼时用了“实质性突破”来高度概括。据了解，金科股份的首个旅游地产项目位于湖南浏阳市的中国山水洲项目，从去年拿地情况来看，这个项目已取得一定的土地储备。

渤海证券地产分析师易华强此前曾发布研报表示，金科股份当前园林业务一部分为公司房地产项目的配套，另一部分为对外业务，包括其他地产公司以及市政项目。公司未来园林业务的突破方向为市政园林项目，也有望成为公司新的增长点。

对于这种联动模式的基本思路，易华强认为，金科股份通过与地方政府合作，承担市政园林项目，获取廉价土地，政府通过土地出让金补充市政园林建设资金，政府没有先期资金投入，而公司通过资金垫付获取廉价土地资源，取得了地方政府与公司盈利的双赢。

不过，对于设定500亿元的销售目标，按照金科股份2013年初预设的年度235亿元（含产业板块）销售目标，这相当于是“弯道超车”，其增长率要达到约50%左右。不过，兰德咨询曾做过一项专门研究，其结论是目标易定，资源和能力难得，除了资金和人员这两个核心要素之外，产品保障和管理保障也缺一不可。

在管理上，尤其是物业管理上，早在去年6月，金科股份专门成立了金科资管中心，相当于是在全国范围内首推 “业主资产增值计划”。按照这个增值计划，金科资管中心将开设资产服务、资产托管、资产经营三大板块业务，从而更专业、更系统地为金科业主服务。

除了金科股份之外，目前包括万科、花样年、龙湖等品牌房企均在低调尝试依托自身不断增长的庞大业主群体，打造社区增值业务，开发新的利润增长点。在业内人士看来，这实际上也代表了未来房地产行业变革的一种大趋势。