品牌房企加码三四线城市 大佬称“好局才刚刚开始”

扫描到手机 各地楼市 来源:每日经济新闻 发布日期:2014-03-18 05:54 字号:T|T

摘要:对于三、四线城市的投资开发,不少品牌房企陷入“纠结”情境,到底是应该尽快出逃,还是继续加码?在这个关键问题上,近日部分品牌房企老总站在全国“两会”的大舞台上强力反击,认为“好局才刚刚开始”。

对于三、四线城市的投资开发,不少品牌房企陷入“纠结”情境,到底是应该尽快出逃,还是继续加码?在这个关键问题上,近日部分品牌房企老总站在全国“两会”的大舞台上强力反击,认为“好局才刚刚开始”。

与此同时,近期的政府工作报告中提到,“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”,这是否意味着这些被看淡的三、四线城市楼市将迎来“主场时间”?多家机构报告显示,在中西部地区,省会城市和交通枢纽城市将成为房企们的首选,而资源性强的中小城市也会被普遍看好。

作为领军中西部地区的A股上市品牌房企,金科股份(000656,SZ)早在2010年就明确提出了“1030”战略,计划未来十年进入重庆30个郊区县,按照当前扩张路径,这一战略早已升级为2.0版,除了大重庆之外,贵州、新疆、云南、四川、陕西、湖南等重点省区的60个城市均被纳入开发范围。对于金科的战略布局,有房地产机构用了“闷声发大财”予以评价。

去年拿地耗资逾88亿

近日,笔者梳理金科股份的公告发现,自2013年初以来,金科股份延续了2012年“彪悍”的拿地作风,拿地频率之高令业内惊叹不已。

据统计上述拿地公告,2013年金科股份拿地5453.2亩,拿地总成本88.56亿元,单价成本平均仅有162万元/亩,拿地区域除了东部地区的张家港市、无锡市之外,其他均分布在中西部地区。

在“大重庆”范围内,除了沙坪坝区之外,金科股份拿地均集中在大足区、长寿区、云阳县、江津区、合川区等郊区县。值得关注的是,金科股份还深入新疆五家渠市、四川内江市、贵州遵义市及湖南浏阳市、郴州市频频拿地。

即便是新进入贵州、新疆等省份,金科股份也没有首先进驻相应的省会城市。金科股份一名区域高管曾表示,进军贵州等区域是公司的战略需要,像公司进入贵州遵义市,是考虑到先要进行区域布点,熟悉当地市场,再向区域核心城市布局。

实际上,这是金科股份继“1030”发展战略基础上,在2011年又提出了“622”发展战略,也就是说,金科将以重庆为中心的中西部地区投入比重提高到60%,长三角和环渤海地区分别占20%。按照重庆业内的解读,金科股份要在一线做品牌,二线做利润,三线做规模。

对于这一战略定位,国信证券地产分析师区瑞明曾在一份研报中表示,金科股份具有多年经营三、四线城市项目的经验,了解局部市场格局和游戏规则,在当前新型城镇化战略的背景下,中西部地区本来就集中了大量的三、四线城市,且这些城市的城镇化水平较低。因此,金科股份势必会成为中西部新型城镇化战略的最大受益者。

2013年,一线品牌房企回归一、二线城市,这些城市频频陷入 “地王”争夺战,部分地块的高溢价率也引起了各地政府的担忧。重庆一位不愿具名的业内人士表示,金科避开了热点城市,通过底价拿地,既能加速扩张企业规模,又能保证项目一定的利润率,也有助于稳定股价。

当前,对于三、四线城市的开发,不少开发商的“纠结”情愫持续已久,但近来部分品牌房企老总站在全国“两会”的舞台上强力集中反击,认为好局才刚刚开始。近日,金科股份董事长黄红云向媒体表示,每个城市的情况都不一样,千差万别。判断一个城市的房地产市场,要从经济、人口、收入分布、城镇化发展阶段、政府政策等多方面评估。金科进入每个城市都经过了详细的论证。

今年政府工作报告中也提到,“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”业内专家猜测,下一步将会有更多有利于中西部城镇化的利好消息浮出水面。

多元化融资“避险”

今年1月8日,金科股份携手银华基金子公司“银华资本”,并签署了贷款合作协议,拟融资10亿元,综合融资成本11.6%。这也是金科股份与基金公司展开的首次合作。

当前,受楼市持续调控、中央治理影子银行等因素的影响,开发商的资金链备受考验。金科股份去年三季报显示,虽然公司账面现金流高达91.5亿元,但经营活动所产生的现金流为-35.4亿元,整个去年拿地支出累计88.56亿元,资产负债率较高。

业内人士认为,金科股份作为高周转型的品牌房企,虽然公司的资产负债率较高,需要一定的资金成本,也会吞噬一部分利润,但在快速模式下并不担心现金流风险。

按照去年年报所透露,金科股份计划实施“8020”产品战略,即新推产品中80%为刚需产品,20%为改善型产品,坚持走民生地产之路。公司要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不超过6个月,外地项目不得超过8个月。

为了支撑各地项目的快速开发,金科股份这两年来除了预售回款、银行开发贷等传统融资渠道之外,更多的是借助了信托、银团、融资租赁等方式多元化募资。

据了解,金科股份最新一次信托贷款发生在去年2月底,主要是内江金科向中铁信托贷款4.5亿元,融资成本10.7%。不过,金科股份当时透露,截至去年2月26日,公司信托融资余额为39.44亿元。

去年4月初,金科股份为降低采购成本,与关联公司重庆银海融资租赁签署协议,募资2亿元,期限2年,租赁年率仅7%。一个月后,金科股份将融资之手伸向中信银行、昆仑信托组成的银团,总借款高达16亿元,期限两年,但年化综合融资成本9.7%。

此外,金科股份借助去年下半年上市房企再融资潮涌之际,短时间内就对外发布了43亿元的定增募资预案,定增对象涉及重庆、陕西三个住宅项目,但随着市场变化,这个方案也做了相应调整。今年1月底,海印股份8亿元定增获批,成为本轮上市房企再融资接受证监会审核通过的第一单,业内人士认为,房企再融资开闸信号意义明显。

申银万国地产分析师韩思怡此前发布研报认为,因2011年金科股份借壳上市时大部分项目已经过国土部审查,无囤地捂盘,预计此次将重点针对新项目审查,审批速度相对较快,获批概率相对较大。

责任编辑:张燕凯 关键字:金科逆市房企房地产两会
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