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任志强：房价不是总理说了算　而是市场说了算（3）

扫描到手机地产声音来源：山东商报发布日期：2013-11-15 15:33 字号：T|T

摘要：中国不会有利空政策。中央会逐步要求地方放权，但土地私有是不可能的，户籍问题作为历史遗留问题不是三中全会能够解决的，在短时间内也不好解决。三中全会后，金融改革可能会有所突破。

Part4

大部分的城镇化是伪城镇化

Q：如何看待房地产与城镇化进程的关系？

A：我们目前大部分的城镇化是伪城镇化，目前整体城镇化水平处于美国的1920年、日本的1960年、韩国的1980年水平，低于世界平均值。真正意义上的城镇化不是单靠政府行政力量推动和非市场化的土地等资源配置，需要解决就业、解决土地制度、户籍制度等问题，同时需要第三产业的高速发展作为动力。城镇化不等于房地产化，邓小平推土地承包制，南巡讲话之后，我们的发展速度最快，1995年到2006年，城镇化率平均增长6个点，当时每年竣工只有300万套房，而现在每年竣工1000万套房，但是城镇化速度并没加速，房地产化不代表城镇化，但房地产一定是城镇化的补充条件。

Q：“以房养老”前景如何？养老地产呢？

A：“以房养老”是国际通用办法，但不是政策，完全是个人自愿的行为。真正意义上的养老地产项目需要有医疗和殡葬的配备，而我国殡葬是不会放开成为市场化的行业。我们做的养老地产只是刚刚退休到完全不能自理中间这一段，而真正的养老地产要包括完全不能自理的后头一段。医疗、护理和后续殡葬服务都要涵盖才是真正的养老地产。国际上养老地产占房地产行业的比重是5%，我国只有1.2%左右，有发展前景，但不会是主流。

Part5

商业地产不会成为行业主流

Q：商业地产能否成未来行业主流？A：不会。商业不能解决所有的行业问题。从供地上来看，我国的大商业供地只有30%左右的份额，住宅用地无论从面积比例还是投资比例都占70%左右，商业地产投资在地产总投资所占比重也并没有加大的迹象。对于一个国家而言，商业用地总量和住宅用地的总量是匹配的，不可能随意增加。只是房地产企业选择什么方向为重，单一项目选择组合比重。从全国总量中来看没什么变化，或者几乎没有变化。在一线城市中商业比重加大是合理的，因为它的城市化水平已经很高了，住宅需求量会减少。而在二三线城市特别是三四线城市，如果加大商业项目比重就不合理，因为它的城市化速度只有30%，没有足够人流量支撑的商业地产项目是有风险的。因此，从全局来看，并没有发现商业地产成为行业主流的趋势。

Q：谈到商业地产就让人想到潘石屹SOHO中国的转型，您认为小潘转型成功吗？A：潘石屹的转型只做了一年就问成功与否有点操之过急。企业的转型成功与否在一两年之内是看不到的，以往的案例基本都是20多年才有结果。对于地产企业来说，如果租金收入占企业收入的60%，开发收入占40%，租金收入大于土地成本才能说是成功。

Q：未来城市CBD建设会否多中心发展？A：一个城市只能有一个CBD。最多是一个CBD，一个副中心。或者是一个金融CBD，一个非金融CBD。两个、三个CBD那是政府忽悠，长脑子就别信。