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楼市新闻眼：以房养老养谁之老（3）

扫描到手机置家制造来源：置家网发布日期：2013-09-22 15:49 字号：T|T

摘要：虽然有关部门一再解释，但以房养老并不能被当前中国人的观念所接受，房子还要承担“遗产”和“家庭财富”这样比“养老金”更重要的使命，特别是在这个房子只有70年产权的时代，以房养老与我们的距离到底有多远？让本期的楼市新闻眼告诉您答案。

以房养老的国情之辩

国内推行以房养老要过情感产权两道关

在中国的观念当中，孝道、继承是两个核心内容，养儿防老，子承父业，以房养老无疑是将两者统统打破，“养儿”变成了“买房”，继承变成了银行拍卖核算资产，情感观念上的冲击让普通民众一时间难以接受以房养老，而想“试一试”的老人及其子女，恐怕还要面临无形的舆论压力，子女也有很大的面子问题难以跨越——这不但是伦理也关乎面子。

情感之外，产权问题更加现实。房屋最长70年的产权，由于目前还没有续期的成功实践和先例，对于70年之后的事情普遍没有定论，无论是个人和银行都意识到了其中的风险。以房养老需要将房屋进行抵押，由于未来不确定的风险。在漫长时间内，银行拿到的可能是一套产权接近耗尽的房子，同时也要银行承担房价涨跌起伏的重大风险，一旦房价出现较大跌幅，担保物价格急剧下跌，银行风险难以估量，所以银行也没有特别积极推行以房养老试点实践——70年产权无疑是以房养老难以逾越的障碍。

其他地区已有成熟解决方案

不得不说养老社会化在其他国家和地区确实有成熟的经验可供参考，以房养老确实是解决老龄化时代养老压力过大的方法之一，在东西方均有成熟的以房养老经验和实践可供学习。

美国：美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。

日本：日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。

另外香港地区也有完善的以房养老方案，2011年港府正式推出安老按揭试验计划，2012年中再就计划提出优化方案实行至今。按照最新版安老按揭计划，只要年满55岁以上并持有香港身份证，目前没有破产或涉及破产呈请或债务重组的人士；而进行贷款的物业，必须以个人名义持有，或与一名借款人以联权共有形式持有，该物业楼龄在50年以下没有任何转售限制，而物业是你主要居所并没有出租，符合上述条件即可提出按揭申请。

由于香港楼价高昂，计划规定楼价800万元及以下住宅，年金按楼价100%计算，超过800万元以上物业则按一定比例计算，而超过2500万元的物业，一律按1500万元计算每月年金。按照按揭证券公司举例，一名60岁长者将楼价100万的物业申请安老按揭，如申请10年年期，每月可获3700元；申请15年可获2800元；申请终身领取可获2000元。

以房养老从探索社会化养老途径上来说无疑是重要的探索方向，但是如何跨过现实的障碍就成了能否执行的根本，近期民政部多次澄清以房养老绝非唯一养老手段，似乎意在平息争议，也许这又是一次还没来得及开始便放弃的改革……