联众同业总经理 苗向华

江南：咱们的数据当中有很多内容，还有待于细化，比如说供求关系的分析，增加的土地、增加的住宅，包括这个量，包括人口的净增长速度，如果有这方面数据的话，可能给大家提供有用的参考，包括刚才提到的住房证明的数据希望也能够提供出来。刚才说到商业，苗总现在也在做商业，也做过住宅，您也分析过这个数据了，咱们就不再宏观地说您的看法了。您看目前石家庄整体市场态势的发展，您现在所做的商业项目，目前整体态势是否跟现在楼市整体发展的稳步上扬的态势是同步的呢？

  苗向华：刚才我看了关于商业这块的一个成交量和备案量，实际上从商业这块的数据来讲，不是很乐观。从我们实际上关注石家庄商业地产来看，我们更多关注的是商业部分的公寓和写字楼，真的关于商铺和城市综合体、购物中心这块我们关注得比较少。从写字楼目前实际的供应量和需求量之间的关系，包括我们了解到的各个项目的基本销售情况，应该说属于两个极端，一个极端是从整个的成交量上来讲，大家做得比较艰难，这个恐怕是以中山路沿线的商业感受不是很明显。另一个极端是，大家相对来说感觉做得还可以，槐安路沿线的公寓、写字楼感觉相对做得舒服一点。为什么会出现这样的情况呢？我们也在分析，实际上我们从2007、2008年接触有关商业综合体里面的公寓和写字楼，石家庄基本相对比较顶级的，像万象天成、中铁商务，这两个代表2008、2009年的比较高端的综合体项目的水准。但是它的写字楼的实际成交价格也不过才8000多，连9千都上不了。

李红：像中铁是两个客户整购的，所以它不能代表市场。

苗向华：万象天成也是两个部分构成，一个是大型的，比如像中保人寿，还有一个是小型客户，半层、整层的都有，中铁商务当时是我们研究的一个对象，他们当时也是整体卖掉的，如果拆散了卖，应该也在8000到9000的价位上。我们看中山路沿线的写字楼价格一本上都在一万三到一万五，这个价格在未来有没有成长，恐怕在未来三五年之内，整个过渡是需要时间的，这也就导致了整个中山路沿线的写字楼，据我们的了解，情况不是很好。

现在商业综合体的开发商立意很好，希望做一个地标性的产品，但是往往市场的需求，客群发展是一个循序渐进的过程，不一定我有一个很好的产品出来就一定能卖一个很好的价钱。应该说万象天成从立意方面到内部应该能够代表那个阶段石家庄商业综合体的水平，但是它也应该接地气。现在我们在操作的商业项目是（嘉悦中心），它是在槐安路沿线，我们比较关注这里的商业写字楼的发展，为什么整个写字楼在槐安路有一个崛起的态势，跟万达有很大的关系，万达商场的落成起到了提升整个槐安路的定位。

现在大家都在一环以内，办公有一个很明显的感觉是很堵，上班进不去，下班出不来。我们看到很多的企业都在搬离城市中心，往哪儿搬？只能是挑这种交通便捷，又能享受一些周边配套的区域。像槐安路这种快速路，包括万达的建成，包括现在新客站的建成，对商务价值的提升是比较大的。槐安路是石家庄相对比较偏的地方，它的沿线的租金价格已经达到了2块2以上。现在我们了解到的，石家庄真正写字楼产品里边，销售得比较好的，大概它的价格就是在7000到9000这个段，一般的超过10000，无论你在哪个区域，如果产品不是很有特点，它整个的销售的刚性是非常大的。

江南：您刚才说到价格，我们不得不考虑到这样一个问题，实际上，国家也希望大家从投资投机性的需求，从住宅当中解脱出来，转投到城市的大经济的商业写字楼、公寓的投资当中。为什么到目前为止，我们看到的仍然是住宅的投资还是比较火热，商业的投资却依然启动不起来呢？

苗向华：实际上从我2001年进入这个行业，一直到去年年底今年年初，在这十年的发展当中，除了在2004、2005年的一个阶段，和2007、2008年的一个阶段，整个住宅地产市场上有一个小的波动，我把它总结成一个地产翻番的十年。我也非常赞同刚才李会长讲的，今年一定是一个量价齐升的态势。感觉从去年的10月份，我们有特别明显的感受，包括住宅、商业，包括别墅，突然市场一下子就起来了。其实在1月份到9月份之间，大家做得还是比较辛苦的，无论是住宅还是商业，还是别墅，我一直试图搞明白它的具体原因，因为它跟之前的三个季度，整个从数据上和市场的感觉上来讲，反差比较大。今年一季度的数据指标来看，无论是一手房还是二手房，大家看到的是，分析报告上对比的是去年四季度，但是我认为应该跟去年的一季度相比，虽然我没有看到，但是我相信今年一季度远远高于去年一季度，无论是从一手房还是二手房的成交量。

李水源：去年第一季度，二手房每个月也就两三万平方米。

苗向华：50多万平方米是一个很惊人的量。如果把它放在市场常态去看，其实一个成熟的市场里面，一手房、二手房的反差不会这么大。之前石家庄十几年就是因为存量房投入市场太少了，导致了一手房一枝独秀的状况。

李水源：从2005年一直到今年3月份，二手房占市场比例最高的一年是2006年，最高没有超过39%，都是38%以下，最低的一年是2001年，只有21%。

苗向华：跟咱们房地产价格也有关系，如果我们要达到500万人的大城市，要发展这么大的一个所谓大城市的人口概念的话，我相信在未来的一到两年内，我认为整个住宅市场还是向好的方向去发展。虽然我们潜在的市场供应量很大，作为一个营销概念，几年前我们一直这么讲，整个房地产市场不是一下子上涨，而是分阶段的。去年前三季度整个开发量并不是很大，在那个市场状态下，大家有所顾忌。今年，尤其是3月份以后，从开发的角度来讲，大家的信心又起来了，包括现在来看，拿地比较踊跃，开工量在第二季度会有明显增加。这样的话，市场上会有放量，但是这个放量，从我们对消费群体的了解来讲，现在市场上主要的需求是刚需，第一类是新进城的人，第二类是原来有个五六十平米的房子，现在想换八九十。还有一类蕾是改善需求。

从我们做别墅项目整体感觉来讲，因为别墅在石家庄从原来大家去风景区、旅游区买别墅，把别墅当做二居产品，到去年开始，人们有意识地去把别墅当做一居，而且近郊景区开始热起来了，它代表了一种需求趋势。人们从最原始的，单纯的我想要一个居住环境，到人们现在开始关注健康、养生、环保，显然西山别墅是一个很好的选择。