“新政下的楼市走向”高峰论坛暨2013年第一季度石家庄楼市报告研讨会(10)
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置家访谈
来源:置家网
发布日期:2013-04-18 19:49
字号:T|T
摘要:4月18日,由石家庄市房地产协会、智联传媒主办的“新政下的楼市走向”高峰论坛暨2013年第一季度石家庄楼市报告研讨会圆满落幕
河北弘石房地产开发有限公司营销总监 齐凯
江南:其实这也提出来一个问题,刚才大家也在讨论,商业竞争这么激烈,某些片区又缺商业,这是一个整体城市规划问题,开发商其实可以抱团取暖,商业和住宅其实可以共同考虑,本身就是相辅相成的。
齐凯:张总说的确实是挺可怕的事,好好的一个项目缺少这么大的配套。刚才李总确实说到一个问题,现在我们整个A区在24.5万平米,我想26万平米的一体量在石家庄来讲,综合体来讲不小了,但实际上这个产品要在别的区域,比如说在裕华、在桥东,可能这个事靠谱、能干,但是放在新华区,谁干都觉得不靠谱。我们的项目去年成交均价7235,如果按售价比例来看,得卖一万五以上,新华区均价一块三到一块五,两块都不敢提,8%的回报率根本不可能。刚才李总说的反租的事我考虑了,我一想我还是得干,因为我不是自己做药自己吃,我还得靠卖药。
石家庄总共发展才十年,起步才十年,成长阶段也就四五年的时间,整个商圈才几个,想让它很快看到效果是不可能的事。我们想追求利润最大化,市场不给你支持你怎么办?舍得舍得,先舍后得,可能前期低价,但是逐渐的过程里面,你会发现,有一个很大的原因就是老百姓认不认你。石家庄所有的中小型企业在买写字楼的时候,公寓无非卖得便宜点,但最后可能客户还是买你公寓了,写字楼就是卖不出去。
最后我弄了几个数据,发现几个问题,商业的成交量相对比较稳定,我指的是从去年第四季度到今年第一季度,但是我们看季度的环比,去年年底着急突破,今年年初有个过年,大家也不着急,就等着,肯定有变化。2012年的第一季度是个倒V型的,2013年的第一季度是个正V,2013年第一季度的均价在一万两千多,整个是下降了。2012年前三季度成交量的走势是一个大M型,波动比较大,第一个是市场的量太多了,因为2012年的数据是官方数据,成交量很惨淡,价格也不稳。从第四季度开始,整个的走势相对平稳,说明市场在往好的方向走,也不会出现大起大落,实际上也回归到比较理性的价格,一万一到一万三之间,这个价格还是有点偏高,没办法,市场就是这样的。
我想说的是,就我这个项目而言,在新华区,我看到的东西不是市场能有多少人接受得了,我看到的是一个政策导向的问题,我们老板也告诉我们,要经常看政策,现在的房地产市场就是一个计划经济,根本不是市场经济,每年三四月份价格就涨,我对现在的房地产市场走向根本没有感觉,保证涨,再涨二十年没有问题。我这个项目从2010年开始卖,当时团购的价格比较低,但是现在二手房已经炒到了8000多。我们现在基本上在控制二手房交易,我觉得你可以去把这个房子倒手,这个利润你可以去挣,但是别忘了,你买的时候,到现在为止,开发商付出的东西不亚于客户,开发商冒着“三年大变样”的风险,所有东西都弄出来了,但是现在“三年大变样”停止了,开发商就得把这些成本摊进来,后续的价格就上来了,必然商业价格上来,租金不支持,什么东西都不支持,就等死了。看政策还不如把自己的产品弄好。
我曾经想过一个问题,我记得去年我和李会长沟通过,高铁建成以后,石家庄的经济走势会是什么样,这是一个双刃剑,有利有弊。
李水源:我对这个观点非常悲观。我说是正效应微不足道,负效应岌岌可危。
齐凯:至少在新站的商圈影响还是很大的,对于我们这个区域来讲,政府应该来扶持。比如说我今年的费用1千万,我拿出五百万来,你给我一个很好的经营模式,给我一个很好的利润回报,我来入你的股,给你资金,扶持你。其实这个事不难,主要是看开发商愿不愿意去做这样的投入,愿意不愿意冒这样的风险。我把500万扔给媒体不如扔给企业,因为如果我把500万扔给企业了,这些中小型企业能够有资金运转,它会感谢你,我也会受益,但是如果效果不好,大不了这些钱就扔了,但是其实市场的反响也是不一样的,这也是一种营销,炒是表面现象,作是真实的。
新华区的教育背景是最深厚的,我们几个人在聊综合体的时候,整个商业运营到什么程度,我也去看了很多次,更重要的是我们这个区域缺少什么样的产业定位,这些企业对于石家庄来讲,有人曾经对我说,我们搞文化产业的,或者说动漫产业的,这些人才都已经流失到北京去了,通州、798、昌平,高铁修起来之后,这些人没有政策扶持,虽然在开发区有这样一个平台,但是人进去之后没有扶持,人进去了,我们要让他生存下去,别让他死在这里面。万科的客户为什么可以那么长时间跟着它走,就是因为它的物业做得好,服务做得好。万达的模式和万科的模式完全是两个概念。我从北京来到石家庄,还愿意在这里干,因为空间很大。
江南:我们也看到了,整个新华区目前是房价落差最大的区域,应该跟政府提出来,其实是一个挺不合理或者说挺不正常的状况,石家庄曾经最高的房价就在新华区,是万信,最低的房价也在新华区,这么一个区域为什么房价的价差这么大,无论是新房还是二手房,平均一下也在这个均价之内,有三千多的,有一万多的。
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