合影留念

 张爱东：我们从北京过来之后，北京现在五环的房价大概在五万块钱左右，房屋的价格组成，比如说土地成本、建材成本、税费等等，税费全中国是一样的，差在哪儿？其实差在土地成本上，土地成本差在哪儿？我们感觉还是差在供应量上。为什么北京房价那么贵？因为它项目少，而且市场需求很大。石家庄现在的房价为什么是洼地，最近这两年，每年从政府的统计，每年有500万到600万，这是造成石家庄价格低的主要原因。去年和施工企业在谈的时候，施工企业没活，低价让利也要承揽工程。但是今年跟施工企业再谈，一个是数量上，跟今年的房地产数量相比有很大的差别，施工企业的竞争力明显比去年差很多。从这方面我们感觉，今年石家庄的房地产市场会有很大差别。从销售来看，石家庄今年供需两旺，有的人说石家庄的高端客户卖得不错，低端客户也卖得不错，我们感觉不出来石家庄市场的缺失。

 现在我们也在研究，从“国五条”反馈的信息，限购的是什么？限购的是投资投机型需求，还有一部分人把二手房变现再买新房，但是这部分人占比有多大？这些人能够释放出来多大的供应量，他的产品要转移到哪儿，不排除要往商业上在转型，不排除投资别的渠道。但是从现在国内存款，从现在的物价水平，你说去投资股市，股市从6000点到现在经历五六年了，现在还没有回暖，说去炒房，不是一般人能做的。有点资金的人要把钱利用起来，就要给钱找出路，投资买房是一个很好的渠道。在北京来说，投资房产，既享受了房产自身的价值，原来一套房60万，现在可能600万，在出租的过程中，他还享受了经营的受益，这是双重的。但是你搞别的产业，除非特有本事的人。但是在现在的情况下，投资房产的收益率是最大的，这些资金没有别的出路，现在看来，这是唯一的一个又保险，一般有点钱又能承受得起的投资方式。我们感觉现在这个市场，从北京来看，我是2003年在北京买的房，4800多，60多万元，现在我的房子卖600多万。当时买的人也就买了，没买的人就没有机会了，现在房价再涨再跌跟工薪阶层已经没有关系了。

从现在的经验告诉我，你买房，不管是从保值增值，还是从资产受益，是一个最合理、最保险的渠道，但是这个渠道，政府千方百计要堵死，还是会从其他渠道转嫁到房地产上的。

我们企业在北京原来是做商业地产的，我们进石家庄也想做商业地产。我们来的时候，石家庄的写字楼卖四千多块钱一平米，中远大厦当时卖4500一平米，我们来了之后一看就有买的冲动。石家庄的写字楼出租，包括门脸出租，都是每平米月租金来计的，可是在北京都是以每平米日租金来计的。商业项目的投资要大，投资回报率太低。我们现在也很头疼，虽然我们的项目很偏，光大型的综合体，将近11万平方米，还有7万平方米的底商，我们怎么办？我这17万平方米怎么盘活，靠我自身的项目，我带动不了我的商业，我可能把底商带动，但是这10万平方米的综合体怎么办？我们想把北京的企业引入石家庄，但是涉及到地方保护的问题。人家一调研，石家庄的消费水平支撑不了，首商集团、奥特莱斯人家不来，我们再搞城市综合体，它能不能支撑住，有没有那么多的购买力来支撑我的商业，所以我们现在涉及到很难的问题。

今年我们要解决两个问题，一个是学校的问题，第二是我的综合体问题。今年马上要交的4万平米的底商，在我们这个位置，我们周边的项目虽然很多，但是这种商业能不能做下来，现在在做定位，北京的企业也不爱过来。所以，我们现在面临着很大的问题，现在也在千方百计地做。东西批出来，你要考虑生存，如果我们真是把燕莎奥特莱斯引进来，能不能生存。我下一步要搞高端的写字楼，可能还要搞养老地产，我们现在在往这方面考虑。

李红：关于商业我特别推崇杨总的做法，开发商做过几个住宅项目之后，做一个商业项目的开发，是让它作为一个永聚的资金链条，产生资金链条的地方，它的自营部分占很大一部分，其他的产品是组合拳。你们那儿好像都是自营的吧，你的底商所有的都没有卖，为什么？因为它的资金链早已经突破了不够使的状态。做商业最大的风险就是在这儿，你不能够淡定地自持，持续地做管理，你投入的钱不足以支撑往下走，万达为什么不怕，我这么大体量的自持，为的是看30年的资金的流动，如果缺钱还要做商业项目，你的定位那么矛盾，商业要变现，变现的部分在哪儿？

江南：咱们现在谈的就是咱们的走向，我觉得可以立足于新产品的研发，但是你要研发什么样的产品，这才是非常关键的，第一要有地域的差别，第二要立足于省会的经济发展，第三还要立足于本土人的根本理念，这非常关键。

李水源：保障性住房是当前我们政府一个重点工程，但是保障性住房永远解决不了人们的住房需求。说句不好听的话，不要穿新鞋走老路。国家没有想到，实行了房改以后，还有这么多人解决不了住房，他们这些房靠什么，靠政府，但是面临一个的问题，一个城市的建设，很多地方都需要钱，保障性住房是一个为他人做嫁衣裳的事，政府下决心投入了，但是没等到工程完，就调走了，免职了，下一任市长去做是下一任市长的功绩。中央没办法，采取了一个问责制，用这种行政压力来解决问题，但是最终盖好这个住房以后，从户型结构、面积上，永远满足不了人们的需求。我觉得保障性住房对房地产市场，特别是商品房，没有太大的影响，该怎么办还怎么办。有一年的调查是90到120平米的占了市场的62%。你就按这个思路走下去，没有必要为保障性住房上市而担忧，它对于房地产市场不会形成更大的冲击。政府希望把购买商品住房的人拉到购买保障性住房上来，但是没过几年，要购买商品房的这部分人又会回到商品房市场。

2013年、2014年楼市的供应量趋紧，供应量不大，但是市场对我们开发商还讲还是有比较好的前景的。尽管下了任务，这几年是670万套，但是这个房子从户型要求来讲，受众面来讲都不是很大，最终还是要回到这里边来，对我们房改进度过快是一种纠正。对房地产需求量形成不了太大冲击，我们还是安下心来，该怎么办还怎么办。

我提了几条建议，高铁开通以后，石家庄市的经济到底带来什么影响，我持悲观态度，我第一条建议，暂停、不要再提建成国际化大都市，石家庄的经济基础，你城市的历史，在20年之内建成国际化大都市恐怕很难实现。从大处着眼可以作为一个奋斗目标。可以从小处着手，解决人民群众最实际的问题，把工资过低的问题解决好，再向发展国际化大都市努力，恐怕20年之内还不具备这个条件，老是唱高调，求大而全，但是群众真正关心的问题你解决不了，从政府决策来说还是要实事求是，根据本地的实际情况做一些惠民工程，特别是在房地产这块下功夫。如果我们这些开发企业发展得非常好，经济效益非常好，第一改变了城市面貌，第二提供了更多就业岗位，第三提高了政府税收。