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中海地产销售翻倍预谋地产老大？（3）

扫描到手机各地楼市来源：和讯网发布日期：2013-03-04 07:29 字号：T|T

摘要：记者注意到，2013年1月中海不完全的土地支出就高达35亿元，这个老牌央企龙头似乎已经完全度过了2009年的阴霾，再次加速追赶身前的企业。有消息称，中海母公司全力支持，2013年中海地产或将超越保利、万科，成为国内房地产老大。

获益低廉融资成本

除了依托香港资本市场获得融资优势外，中海地产央企背景的大股东，也为企业在土地储备方面获得更多机会。

业内的疑虑在于，部分楼盘已经采取积极定价的策略，为何中海依然可以获取高额利润率？

纵观中海地产2011年开始的积极定价策略，其在中低端产品积极促销，以价换量。但另一方面，在高端楼盘方面始终保持高价位，例如中海在北京的项目就一直没有降价。这使得中海地产2012年上半年的销售均价依然维持在1649.67港元/平方米。

记者获悉，作为资本密集型企业，中海的高利润率得益于其较低的融资成本。彭博数据显示，2011年中海地产平均融资成本约为3%，在香港上市的内房股中处于最低水平。

而反观其竞争对手，万科已经连续5年无法在资本市场上融资，在国内调控开始后，银行收紧银根，万科不得不转向融资成本较高的房地产信托，其利率大多在7%左右，最高甚至高达10%。

相比之下，中海地产2010年与香港多家银行签署的信贷额度高达635亿元，2012年年初在香港两度发行7.5亿美元的债券，利率仅为4.917%。

背靠大树好乘凉。除了依托香港资本市场获得融资优势外，中海地产央企背景的大股东，也为企业在土地储备方面获得更多机会。

中海地产的母公司中国建筑股份有限公司是国务院国资委直属53家骨干企业之一，从2006年开始，中国建筑就制定了城市综合运营商的战略，在国内十数个城市圈下大型土地一级开发项目。今年2月23日，中国建筑与兰州市政府签订了合作框架协议，中国建筑将积极参与兰州新区开发建设。

业内人士指出，参与一级开发的好处是有机会获得低成本土地，2013年1月，中海地产旗下中海城投获得了昆明市环湖东路滇池附近的一个项目，成交价约为300万元/亩，而查阅去年滇池附近地价成交案例，17宗包括商务金融、普通住宅的地块，均价已在615万元/亩。中海之所以可以以市价一半获得项目，其中一个重要因素是，其合作方云南城投正是该地块的一级开发商。公开资料显示，中海城投由中海与云南城投共同成立，中海地产持股65%。

不过，尽管中海地产在房企核心因素上极有优势，但在业内人士看来，要想在龙头之争中取得佳绩，中海地产必须保证少犯错误。比如，2009年上海长风地王楼面价格高达2.24万元/平方米，但2011年中海地产开盘售价仅为3.8万～4.5万元/平方米，加上折扣，起价在3.2万元/平方米。记者注意到，直至2013年2月，其单位售价也不过4.1万元/平方米，在许多业内人士看来，中海地产此项目利润率“难以乐观”。