石家庄市天滋房地产开发有限公司 营销总监杜川庆发言

江南：今天我也看了看，城中村改造的项目居多。杜总，您在做项目的时候，您感觉2013年的市场是怎样的一个发展态势？期望出台一些什么样的政策？

杜川庆：不是我期待的一个政策，它是市场的一个发展趋势，我们当然是需要稳定发展，不大起大落。因为我们在做房产，这对我们的整个行业是非常好的。国家出台的一些政策，我们是没有办法去控制的，我们只能是预测，根据它出台的一些相关的政策或者是一些发展的规律和方向，我们来预测一些房地产市场的政策。

江南：咱们是可以提一些期望的。

杜川庆：刚才三位专家都说了2012年发展的趋势，我很赞同他们的观点。我感觉2013年的房地产市场也脱离不了整个大的环境的制约，在2013年随着政策、政府集体的变更，包括大的经济发展的需要，2012、2013主要是扩大投资，增大内需。增大内需里面有一个城镇化建设，这是一个重中之重，包括怎样增加投资，也是国家对于2012年对经济的应对之策略，那么房地产市场也得符合这种发展的规律，也得扩大需求、扩大投资。作为我们房地产的话，第一个肯定是土地，包括相应的产品和项目，就是说要相应地扩大自己的规模，增加投资就是要多拿地、多拿项目，保证市场的自然发展趋势。对2013年来讲，我个人认为价格的走势还是属于上涨趋势。现在来讲已经很明显了，我记得前一段有一个市场的问卷调查的结果，应该是70%的人认为2013年的价格是一个上涨的态势，随着各种开发的成本的增加，这种10%上涨的模式应该是在今后的几年中稳定保持的，而不是呈现出阶段性的，或者是区间性的。

具体到石家庄，15%-20%的上涨是最合适的。其他的对于我们来讲，市场的发展必然有市场发展的规律，但是我认为真正的石家庄房地产市场的高点还没有迎来。2012年石家庄大部分的产品还是以刚需为主，但是真正的发展应该是改善性需求，只有改善性需求做好了，才能把整个的市场带动起来。我认为石家庄的市场在1-2年内还不会迎来高点，可能需要3年。在去年的51个城中村改善性项目，真正启动的还不是很多。但是上涨的趋势10年以内应该是比较平稳的，这也是石家庄一直处于的模式。

江南：其实我们也在期待中央对大的房地产有一些金融的支持，因为大家都知道首套房的概念对石家庄完全不太适应了，而且很多家庭即使买了二手房，不可能定为投资和投机行为，包括第三套房也是这样。陈总，咱们也操盘了很多项目了，你是怎样看2012年的房地产市场的？在2013年可能会有怎样的政策出台呢？

陈彬：刚才我看这些数据，今年石家庄给我感觉比去年稍微好一点。但是我看了这个数据几乎是跟去年持平的，而且还有一些下降。真正意义上所谓的调控是去年11月8号开始的，我有几点体会，第一个是跟城市的供需结构有关系，今年的量如果按照去年的价格走势的话，就达不到今年的量了。很多开发商把这个量根据市场的状态在做调整，在价格比预期降低了。从价格上说，我看价格是降了一点。我在2009年来的时候这里的均价是4500元/平方米，大家都说了今年的市场是比较平稳的，前面几位都说了，十八大开完以后，大家觉得全国的形势比较好。房地产对整个重要的经济会产生致命的影响，中短期是看好这样的市场。

再一个是城镇化，这次经济工作会议也说了，发达国家的话城镇化达到70%以上，城镇化速度一加快，势必会造成边远向城市中心导入，这对房地产市场也会利好。中国的房地产是以政治为主导，不可能完全走市场经济的，投机也好、投资也好。它的夏天不会来，因为中国的总的房地产跟我们的民生有太大的关系。我们说政府里面有无数的枪支弹药，各种政策调控你的房地产市场，包括房产税也是其中的一个调控手段而已。这么多的利好，大家会觉得房地产市场一片看好。但是我们认为，所谓的春天还是在国家调控下的春天，调控的因素肯定会存在。不可能无限制的暴涨，包括恐慌性购房也好，消费者的感觉完全是媒体的导向来的。所以我个人觉得石家庄在未来三四年还是刚需的，改善性需求是在满足刚需之后才会出现的。现在的石家庄也是跟2004、2005年的武汉、长沙差不多的，是很类似的一种市场结构。我认为目前石家庄的房价还是处于一个很低的时候。我觉得石家庄在6000元/平米-6500元/平米应该是正常的。我们开过一个会，就是在说石家庄还有一个涨幅的时机，在产品的研究上还会有一个很好的变化。真正严格意义上还是缺少好东西。项目的好坏跟数量没有关系的，包括所谓的物业之类的等等。我们不是说石家庄没有好东西，就是说你一看就让你想买的这样的一个好东西没有。我觉得2012年的市场是波动性的市场，明年会涨。你现在所有的预期也好、政策也好，可能快的话恩，3月份开始可能市场会涨，现在还是停留在传统意义上的5月份。明年的起伏不会像今年这么大，今年是一个比较低的低谷。最高的时候是在7月份和8月份。总体上再怎么调控也好，中央政府的调控会考虑很多因素。对于新上市的楼盘，明年会是一个好的机会，趁市场还是比较模糊的时候，涨多少还不清楚的情况下，直接把市场的位置站好，是一个比较好的机会。

李水源：我今年做了一个分析，咱们石家庄从2006年到2011年平均涨幅是14.3%多，人均可支付收入涨幅是9%多，为什么感觉房价高？是因为收入的问题。